인천지방법원 2025타경509145. 인천 연수구 송도동 9-22 소재 종교용지와 종교시설을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층으로, 지층 예배실·기계실, 1층 카페·홀·교실, 2층 소예배실·성가대·목사실·사무실, 3·4층 대예배실·홀, 5층 식당·주방·게스트룸, 옥탑층 계단실로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 제시외 건물인 통로 및 창고를 포함한다고 적혀 있습니다.
등기상 핵심은 2023.03.08. 설정된 대구은행 근저당입니다. 채권최고액은 10,800,000,000원이고, 이후 설정된 리비스 근저당 2건과 가압류 3건, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509145 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 9-22 · 인천광역시 연수구 해송로30번길 34-17 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 종교용지 및 종교시설 |
| 소유자 | 송도주예수교회 |
| 토지 | 884.8㎡ · 종교용지 · 준주거지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상5층 · 2010.07.29. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 9,003,195,120원 / 9,003,195,120원 (신건) |
| 청구금액 | 9,856,263,747원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(통로 및 창고) 포함 |
① 권리 흐름 — 2023년 대구은행 근저당이 기준
현재 소유자인 송도주예수교회는 2023.03.08. 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 대구은행 앞으로 채권최고액 10,800,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 본 경매의 말소기준권리입니다. 2023.05.16.과 2023.06.21. 리비스주식회사 근저당, 2024년 지테크코리아·전북은행 가압류, 2025년 임의경매개시결정과 에이제이대원 가압류는 모두 후순위로 매각으로 소멸합니다.
2010~2019년에 설정됐던 신탁·근저당·가압류·압류·경매 관련 등기들은 이미 말소됐고, 2023.03.08.에는 농협은행 근저당 2건도 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 승계하는 것으로 산정된 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 90.03억, 비교 실거래 없이 시작
이 사건은 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 9,003,195,120원입니다. 현재 회차에서 인수액이 0원이므로 실질취득액도 9,003,195,120원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 확인할 근거가 없습니다. 게다가 일반 주거용이 아니라 종교용지와 대규모 종교시설을 함께 매각하는 물건이고, 건물 내부 역시 예배실·소예배실·대예배실·교실·목사실·식당·게스트룸 등 종교시설 중심으로 구성돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 해석할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,003,195,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 92,431,951원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 10,800,000,000원 | 8,910,763,169원 |
| 3. 근저당 · 리비스주식회사 | 882,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 리비스주식회사 | 485,100,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 지테크코리아 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 487,576,664원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 에이제이대원 주식회사 | 49,769,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 12,854,445,754원, 채권자 예상 배당액은 8,910,763,169원이며 미배당은 3,943,682,585원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 9,003,195,120원 | 8,910,763,169원 | 3,943,682,585원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 7,202,556,096원 | 7,128,130,535원 | 5,726,315,219원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 5,762,044,876원 | 5,702,024,427원 | 7,152,421,327원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 임차보증금 승계가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 다만 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 투자 매력이 확인되는 것도 아닙니다. 비교 실거래가 없기 때문에 각 회차 가격을 종교용지·종교시설의 실제 시장가와 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·이용·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지식정보단지역 북측 인근으로, 주위는 대규모 아파트 단지를 배후로 한 근린생활시설·학교·공원 등으로 조성돼 있으며 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 편익도 양호한 편입니다.
- 건물 이용. 지층 예배실·기계실, 1층 카페·홀·유치부·유아부 교실, 2층 소예배실·성가대·목사실·사무실, 3·4층 대예배실·홀, 5층 식당·주방·게스트룸, 옥탑층 계단실로 이용됩니다.
- 설비. 위생설비·승강기·화재탐지·소화전·수전·비상발전설비와 천정매립형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 884.8㎡, 지목은 종교용지이고 토지이용상황은 상업기타입니다. 평지·가로장방 형태이며 중로각지입니다.
- 공시지가. 3,951,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·성장관리권역에 포함됩니다.
- 교육환경. 절대보호구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 추가 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 9,003,195,120원을 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없습니다. 종교시설 및 종교용지 거래사례와 수익·대체가치 검토가 우선입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 종교시설이 함께 매각되고 제시외 건물인 통로 및 창고도 포함됩니다. 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 특수용도 건물. 예배실·교실·목사실·식당·게스트룸 중심의 구조이므로 현 용도 유지 여부와 다른 용도로의 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 경제자유구역·일반산업단지·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한을 실제 취득·이용계획과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.03.08. 대구은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조와 매각물건명세서 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.03.08. 대구은행 근저당이 말소기준이고 이후 리비스 근저당 2건, 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 용도입니다. 감정가 9,003,195,120원이 그대로 최저가인 신건인데 시장 비교 실거래가 없고, 종교시설에 맞춰진 대형 건물과 종교용지, 복수의 토지이용 규제가 결합돼 있습니다. 따라서 “인수 0원 = 매력적인 가격”으로 연결할 수 없습니다. 권리는 정리되지만 가격 적정성과 향후 환금성은 별도의 검증이 필요한 물건입니다.
