인천지방법원 2025타경509341. 부평동 엘지맨션1 제4층 제401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 박연숙이며 2019.12.18 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 89,000,000원입니다. 등기부상 현재 근저당권은 없고, 이 경매의 말소기준은 2021.03.12 남인천세무서장이 처분청인 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 추가 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수는 없습니다. 임차인 용주희는 2019.11.01 전입, 2019.10.10 확정일자로 확인되고 대항력이 있습니다. 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았기 때문에, 현재 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원은 임차인 보증금 인수 위험까지 해소했다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 767-124 엘지맨션1 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동수북로48번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 박연숙 (2019.12.18 소유권이전 · 거래가액 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용주희 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.03.12 갑구 7번 국 압류입니다. 2021.12.08 주택도시보증공사의 가압류 5,224,000,000원, 2022.05.17 국 압류, 2023.11.23 국 압류, 2025.05.26 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당 41,600,000원은 2009.11.06 이미 말소돼 현재 인수할 담보권은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 용주희 | 주거 | 2019.11.01 | 2019.10.10 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 붙은 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 보증금은 확인되지 않았고 배당요구 접수 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 낙찰가보다 보증금이 크거나 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 85,000,000원, 현재 최저매각가는 59,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 41,650,000원(49%), 3회 유찰 시 29,155,000원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 낙찰가 외에 실제로 부담할 금액이 아직 결정되지 않았기 때문입니다. 실질취득비용을 확정하기 전에는 59,500,000원이라는 최저가만 보고 “저렴하다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,471,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 58,029,000원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 용주희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 총 채권액 5,309,000,000원 중 58,029,000원이 배당되고 미배당은 5,250,971,000원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 대항력 임차인의 보증금도 미상이므로 이를 근거로 매수인 임차보증금 인수를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 지하철1호선 백운역 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 백운역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 동수북로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구입니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 새시 창호이며 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 용주희의 보증금이 미상이므로 계약서와 실제 보증금 지급자료를 확인해 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 대항력과 확정일자는 확인되지만 우선변제 여부가 확정되지 않았습니다. 배당요구와 배당 순위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 두 명칭이 모두 용주희로 일치하므로 채권 발생 원인과 점유·임대차의 실질을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세 압류가 여러 차례 등기돼 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 59,500,000원은 감정가의 70%지만, 미배당 임차보증금이 있다면 실질취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료와 세금 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 뒤 권리가 매각으로 정리되고 현재 근저당도 없어 단순해 보입니다. 그러나 핵심은 등기 바깥의 대항력 임차인 용주희입니다. 전입일이 2019.11.01로 말소기준 2021.03.12보다 빠른데 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 더구나 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시돼 관계와 채권의 실질까지 확인해야 합니다.
따라서 감정가 85,000,000원에서 1회 유찰돼 59,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 인수 가능 금액은 아직 미확정. 이 사건은 입찰가 계산보다 먼저 임대차 보증금과 배당요구·세금 관계를 확정해야 하는 물건입니다.
