인천지방법원 2025타경509582. 인천 미추홀구 주안동 두손빌라 1층 104호, 전용 38.46㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 케이엔부동산투자개발주식회사이고, 감정가는 68,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 47,600,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 70%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가에서 끝나지 않습니다.
임차권자 이근호는 임대차계약일 2022.10.20, 확정일자 2022.10.21, 전입·점유개시일 2022.10.24이고 보증금은 63,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 국의 압류는 2023.04.17이므로 전입이 그보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 47,600,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,256,800원을 제하고 임차인에게 46,343,200원이 배당되어 16,656,800원이 남습니다. 따라서 현 회차의 단순 실질취득은 64,256,800원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 커지므로 총 실질비용은 보증금 63,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 856-83 두손빌라 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.46㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 104호 |
| 사용승인 | 1996.11.11 |
| 소유자 | 케이엔부동산투자개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이근호 / 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2023.04.17 국의 압류입니다. 이후의 2025.05.30 강제경매개시결정과 2025.06.25 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기 순서만이 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 이근호의 전입·점유개시일은 2022.10.24로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 기재 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 63,000,000원 | 2022.10.24 | 2022.10.21 | 2024.11.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
| 현재까지 | 주거 | 미상 | 2022.10.24 | 2022.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증금과 권리관계가 구체적으로 확인되는 임차인은 이근호입니다. 별도로 매각물건명세서에는 동일한 전입일·확정일자를 가진 주거 점유정보가 기재돼 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 별개의 확정된 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상 상태로 중복 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 최근 거래와 비교해야 한다
두손빌라 전용 38.46㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 62,800,000원이지만 2021년과 2022년의 65,000,000원~77,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 오래된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.46㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2022.05 | 38.46㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2022.05 | 38.46㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 2022.01 | 38.46㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.09 | 38.46㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.46㎡ | 5건 | 62,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.46㎡ | 1건 | 34,000,000원 |
최신 거래는 2026.08의 34,000,000원이고, 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 12개월 평균 역시 34,000,000원입니다. 최저매각가 47,600,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 140.0%입니다. 여기에 현재 회차 예상 인수액 16,656,800원을 더한 실질취득 64,256,800원은 최근 거래 34,000,000원을 크게 웃돕니다.
④ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 70%) | 47,600,000원 | 16,656,800원 | 64,256,800원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 33,319,999원 | 30,679,761원 | 63,999,760원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 23,323,999원 | 40,495,833원 | 63,819,832원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 47,600,000원에서 33,319,999원, 다시 23,323,999원으로 내려가더라도 매수인 인수액이 16,656,800원, 30,679,761원, 40,495,833원으로 커집니다. 결국 실질취득은 보증금 63,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 임차인 이근호 보증금(우선변제) | 63,000,000원 | 46,343,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 이근호 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 16,656,800원이 미배당되는 계산이며, 이 금액이 매수인 예상 인수액으로 반영돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가서상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 104호입니다.
- 입지. 감정평가서에는 학익여자고등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재해 대중교통 이용편익은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 대상 부지 남측으로 폭 약 2m 도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·과밀억제권역 등이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 두손빌라는 16세대이며, 전용 38.46㎡ 거래자료는 5건입니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 기록돼 있으며 최근 실거래는 2026.08의 34,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현 회차 기준 최저가 47,600,000원에 예상 인수 16,656,800원을 더한 64,256,800원이 핵심 계산입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 계속 63,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 최근 거래를 우선할 것. 전체 평균 62,800,000원보다 최신·최근 12개월 거래 34,000,000원과 -51.4%의 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 임차관계 실체 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 이근호로 기재돼 있으므로 임대차계약서·배당요구·신청채권 관계를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유정보 확인. 동일 전입·확정일자가 적힌 추가 주거 점유정보는 별도 임차인인지 중복 기재인지 확인이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 실제 배당에서는 세금·최우선변제 등으로 미배당액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “63,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 47,600,000원이 아니라 임차보증금 63,000,000원입니다. 이근호는 말소기준보다 먼저 전입·점유를 시작했고 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차 배당으로도 16,656,800원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 현 회차 실질취득은 64,256,800원이고, 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘면서 총비용은 63,000,000원 부근에 머뭅니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 34,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -51.4%입니다. 최저가 자체도 최근 평균의 140.0%인데, 실질취득은 그보다 더 높습니다. 16세대 다세대주택이라는 환금성 조건과 미상 점유정보까지 겹쳐 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 ‘몇 번 더 유찰되느냐’가 아니라, 대항력 임차인의 미배당 인수액까지 포함한 총비용이 최근 거래 수준과 맞는가입니다.
