1.3억 선순위 임차는 확약으로 0원*, 그러나 ‘미상 점유’가 남는다 — 파주 정원팰리스 506호

의정부지방법원 2025타경64714. 파주시 문산읍 선유리 정원팰리스 1동 5층 506호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 장동환은 2022년 11월 21일 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안희자 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

다만 이 사건의 핵심은 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 연보라는 2021년 11월 16일 임대차계약을 체결하고 2021년 11월 19일 확정일자를 받은 뒤, 2021년 12월 17일 점유를 시작하고 2021년 12월 20일 전입했습니다. 말소기준일 2022년 11월 21일보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

과거 하나은행의 2019년 근저당권과 2020년 임의경매, 파주시·영등포구·금천구 압류는 2021년 7월 23일 종전 경매 매각을 원인으로 2021년 7월 29일 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 과거 하나은행 권리가 아니라 2022년 11월 21일 안희자 근저당권입니다. 이후의 우리은행 가처분, 연보라 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026년 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리

확인 가능한 임차인은 연보라 1명이며, 주택도시보증공사는 연보라로부터 임차보증금 채권을 양도받은 신청채권자입니다. 주택도시보증공사는 2026년 3월 19일 “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 확약 전 총액은 거의 고정

동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 수치가 확인되지 않아, 감정가 1.70억 또는 최저가 5,831만원을 현재 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

확약이 없다면 최저가가 5,831만원에서 4,081만7천원, 2,857만1,900원으로 내려가도 미배당 보증금이 반대로 늘어납니다. 그 결과 매수인 총부담은 약 130,914,294원~131,449,580원으로, 보증금 1.30억 부근에서 거의 고정됩니다. 이것이 대항력 인수형 물건에서 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 되는 이유입니다.

반대로 2026년 3월 19일 확약이 유효하게 적용되면 연보라의 미배당 보증금 인수는 실질 0원이므로 알려진 권리 기준 실질취득액은 각 회차의 낙찰가가 됩니다. 다만 별도 미상 점유의 보증금과 대항력은 수치화되지 않았으므로, 이를 해소하기 전에는 확약 적용 후 금액도 확정된 최종 총비용으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,449,580원을 제외한 56,860,420원이 연보라 보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 73,139,580원입니다. 확약 유효 시 이 부족분은 연보라에 관해 실질 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문산동초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트단지·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 최상층 506호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 2필 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지이며, 서측과 북측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육 전부제한구역·상대보호구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대·연립주택, 최상층, 폭 약 4미터 도로 접면, 3회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 최근 실거래 수치가 없어 매도기간과 적정 매도가를 수치로 확인하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.03.19.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 임차인, 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
• 매각조건 반영. 확약이 매각물건명세서와 특별매각조건에 반영돼 낙찰자가 연보라의 미배당 보증금을 인수하지 않는 구조인지 확인하세요.
• 미상 점유 확인. ‘기사항전’으로 기재된 별도 점유의 정확한 성명, 전입일, 점유개시일, 보증금, 계약 상대방을 전입세대확인서와 현황조사서로 확인하세요.
• 배당권리 대조. 2021년 종전 경매로 말소된 하나은행 권리와 해지된 나모펀딩운용대부 권리가 실제 현재 배당채권에 포함되는지 법원 채권신고 자료로 재검증하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세가 존재하면 임차인 배당과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 교부청구 내역을 확인하세요.
• 시세 조사. 정원팰리스 및 문산읍 선유리의 유사 면적·연식·층 다세대 실거래와 현 매물을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 최상층 상태. 5층 중 5층이므로 누수·결로·옥상 방수 상태와 외벽 드라이비트 균열 여부를 현장 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비, 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성, 인도명령 대상 여부와 명도비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 열람하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 불은 껐지만, 아직 닫힌 사건은 아니다”

이 물건은 표면적으로 감정가 1.70억이 5,831만원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 확약이 없다면 대항력 있는 연보라의 미배당 보증금 73,139,580원을 더해 현재 회차 실질취득액이 131,449,580원이 됩니다. 다음 회차로 내려가도 미배당액이 늘어 총부담은 약 1.31억 부근에서 유지됩니다. 최저가 하락이 곧 총취득가 하락을 의미하지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

이번 사건의 반전은 주택도시보증공사가 제출한 확약입니다. 확약이 매각조건대로 유효하게 집행되면 연보라에 관한 인수는 실질 0원*이 되고, 알려진 권리 기준 총취득액은 낙찰가로 낮아집니다. 다만 확약 밖 미상 점유 기재, 과거 말소권리가 포함된 배당 가정의 재검증, 최근 실거래 기준 부재가 동시에 남아 있습니다. 결론은 주된 인수위험은 조건부 해소, 가격과 잔여 점유위험은 확인 전 보류입니다. 확약서와 점유관계를 원본으로 닫은 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.