인천지방법원 2025타경509715. 사건 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’이고, 감정평가상 실제 이용은 1층부터 3층까지 단독주택(다가구주택)입니다. 토지는 145.8㎡, 지목은 대이고 건물은 1977년 12월경 사용승인을 받은 연와조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 현재 소유관계는 정정자 지분 5분의 3, 이희진 지분 5분의 2입니다.
권리분석의 출발점은 2003년 5월 13일 설정된 용현4동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·가등기·임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 갑구 8번 가등기는 담보가등기 여부 등 종류를 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509715 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 85-11 · 인천광역시 미추홀구 재넘이길 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1~3층 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 토지 | 145.8㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,530,000원/㎡ |
| 건물 | 1977.12경 사용승인 · 연와조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 |
| 소유자 | 정정자 지분 5분의 3 · 이희진 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 532,989,950원 / 373,093,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 74,603,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 옥탑 5㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년 근저당
말소기준보다 앞선 1993년·2001년 용현4동새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2003.05.13 을구 3번 근저당입니다. 이후 2006년 용현4동새마을금고 근저당, 2016년 한마음새마을금고 근저당, 2024년 이후의 가압류와 가등기, 2025년 임차권등기 및 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인된 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2003.05.13 말소기준보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 이동열·최근철은 임차권등기까지 마쳤지만 역시 말소기준 이후 권리입니다.
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해숙 · 202호 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동열 · 2층 중 30㎡(201호) | 2022.05.04 | 2022.05.04 | 50,000,000원 | 2025.07.29 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 최근철 · 3층 중 26.6㎡(302호) | 2022.04.05 | 2022.03.15 | 30,000,000원 | 2025.08.19 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 할인율만으로 저가 단정 금지
감정가는 532,989,950원, 현재 최저매각가는 373,093,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 감정가보다 159,896,950원 낮아졌습니다. 다만 동일 유형의 최신 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태에서는 ‘감정가의 70%’라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
이번 물건은 일반적인 공동주택 한 세대가 아니라 토지와 3층 다가구주택형 건물을 함께 보는 구조입니다. 사용승인 시점도 1977년 12월경이므로 가격 판단에서는 토지가치와 건물 노후도, 임대 구성, 명도 상황을 함께 확인해야 합니다. 현재 회차에서 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액은 최저매각가 373,093,000원과 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,023,302원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 용현4동새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 용현4동새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 한마음새마을금고 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,165,825원 | 5,165,825원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 6,825,780원 | 6,825,780원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 한마음새마을금고 | 20,563,311원 | 20,563,311원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 250,514,782원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 기재 채권 합계 116,554,916원은 전액 배당되고, 미배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 250,514,782원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인하공업전문대학 동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 1977년 12월경 사용승인을 받은 연와조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기·시멘트몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용상태. 1층·2층·3층 모두 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 145.8㎡, 정방형·완경사, 세로각지(가)이며 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 일괄매각이며 제시외 건물 옥탑 5㎡가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2024.07.10 갑구 8번 이전청구권가등기의 담보가등기 여부와 실제 권리관계를 등기 원본·관련 서류로 확인하세요.
- 임차인 현황 확인. 실제 임차인 3명 모두 대항력은 없지만, 특히 202호 이해숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 이동열·최근철의 임차권등기가 있고 다가구주택 형태로 이용 중이므로 각 호실의 실제 점유상태와 퇴거 시점을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보고 저가로 판단하지 말고 주변 토지·다가구주택 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 노후도 확인. 1977년 사용승인 건물이므로 구조·누수·설비·난방·수선비를 현장에서 점검하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 확인되므로 실제 취득 시 필요한 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 배당 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당표 확정 전 변동 가능성을 감안하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 정리됐고, 승부처는 가격·건물 상태”
이 물건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 2003.05.13 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 2022년에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 보증금 인수형 경매처럼 최저가가 내려갈수록 실질취득액이 다시 올라가는 구조는 아닙니다.
다만 권리가 깨끗하다고 곧바로 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 373,093,000원으로 감정가의 70%지만, 실거래 비교 없이 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 낼 수 없습니다. 1977년 사용승인된 3층 다가구주택형 건물, 임차인별 점유상태, 2024년 가등기의 성격, 토지와 건물의 실제 시장가치를 함께 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 두 문장으로 정리됩니다.
