인천지방법원 2025타경509854. 인천 미추홀구 주안동의 다세대주택 4층 401호입니다. 이 사건의 핵심은 가압류나 압류 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 문흥열은 임대차계약일 2021.11.20, 확정일자 2021.11.25, 전입·점유개시 2021.12.30이고 보증금은 157,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2022.11.24이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 경매로 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 112,000,000원이지만 배당계산상 문흥열에게 돌아가는 금액은 109,632,000원이고, 남는 47,368,000원이 매수인 부담입니다. 결국 현재 회차에서 필요한 실질취득 금액은 112,000,000원 + 47,368,000원 = 159,368,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 단순한 최저가 하락만으로 투자금이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509854 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1590-5 2동 4층401호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 구월로19번길 28-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 전용면적 | 50.6㎡ |
| 소유자 | 박재오 · 2021.12.20 매매 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 174,833,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준은 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 2023.01.27 압류와 2025.06.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 문흥열은 2021.12.30 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021.11.25로 더 빠릅니다. 매각물건명세서 역시 보증금 157,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미배당 인수
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문흥열 | 제4층 제401호 50.6㎡ 전부 | 157,000,000원 | 2021.12.30 | 2021.11.25 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 기준은 112,000,000원이 아니라 159,368,000원
대명C,D동의 대상 면적은 50.6㎡이고 총 12세대입니다. 확인되는 거래는 2021.10부터 2022.06까지 4건으로, 평균 거래가는 138,250,000원입니다. 최신 거래는 2022.06의 117,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 50.6㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2022.02 | 47.87㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2021.12 | 50.6㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2021.10 | 50.6㎡ | 2 | 114,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 138,250,000원 |
표면 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 138,250,000원의 81.0%지만, 이 비율은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 빼고 본 수치입니다. 실제 매수 부담을 반영한 실질취득 159,368,000원은 최근 12개월 평균의 약 115.3%이며, 최신 거래 117,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 70%라서 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 문흥열 보증금 | 157,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 174,833,802원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
문흥열 보증금 부족분 47,368,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석박위시장역 북동측 인근으로 다세대주택과 다가구주택이 주를 이루는 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치해 전반적인 교통여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호이며 위생·난방·도시가스 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 거래 표본. 확인되는 거래는 4건이고 최신 거래는 2022.06입니다. 대상 단지는 12세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 112,000,000원이 아니라 159,368,000원을 매수 부담 기준으로 보아야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 문흥열 보증금 157,000,000원 중 예상 미배당 47,368,000원이 현재 계산상 인수액입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 158,811,200원, 3회 유찰 시 158,387,840원으로 낙찰가 하락 폭만큼 전체 부담이 줄지 않습니다.
- 배당표 원본 대조. 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등이 반영되면 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 시세 기준 재확인. 최근 거래 평균 138,250,000원, 최신 거래 117,000,000원과 실질취득액을 비교해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “157,000,000원 임차보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 112,000,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 문흥열의 보증금이 157,000,000원입니다. 현재 배당계산으로 47,368,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 159,368,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 138,250,000원보다 높고, 최신 거래 117,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 추가 유찰에서도 인수액이 늘어 총부담이 158,000,000원대에 머무는 구조입니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높다. 이 물건의 핵심은 바로 이 한 문장입니다.
