인천지방법원 2025타경510231. 인천 남동구 만수동 건우아트빌 3층 302호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 98,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 말소기준권리는 2013.07.09. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 250,000,000원이며, 이 담보권 실행을 위해 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 소유권은 김영덕·김근형·김영미가 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 과거 우리은행계열·만수새마을금고·한국스탠다드차타드제일은행·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준은 2013년 한국주택금융공사 근저당입니다. 다만 같은 날 갑구에 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 남아 있으므로, 배당 계산상 인수액 0원이라는 점과 별개로 실제 소유권 이전 시 정리되는지 매각물건명세서와 등기 말소 조건을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510231 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 946-6 건우아트빌 3층302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 구월남로355번길 61-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.77㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 중 3층 |
| 현재 소유자 | 김근형·김영덕·김영미 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 75,872,919원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.09. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항등기는 원본 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 임대미상으로 기재돼 있어 점유관계를 임차인 없음으로 단정할 단계는 아닙니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자·전입관계를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 6,860만원은 최근 거래의 78.0%
건우아트빌은 총 13세대, 사용승인일은 2001.12.20.입니다. 대상 면적 39.77㎡와 매칭되는 최근 거래는 1건으로, 2025.09. 전용 39.06㎡ 4층이 88,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 88,000,000원이며, 현재 최저가 68,600,000원은 그 78.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 39.06㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.06㎡ | 1건 | 88,000,000원 |
비율만 보면 현재 회차는 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 표본이 1건뿐이라 88,000,000원을 안정적인 시세 중심값으로 단정하기 어렵습니다. 특히 13세대 규모의 다세대는 아파트 대단지보다 거래 표본이 적어 개별 층·상태·점유·수리 여부에 따른 가격 편차를 더 크게 봐야 합니다. 따라서 가격 여지는 있어 보이지만, 시세 확신도는 낮은 물건으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 250,000,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 채권최고액 250,000,000원 중 66,965,200원이 배당되고 183,034,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 183,034,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 203,244,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 217,391,052원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만수역 남서측 인근이며 공동주택·근린상가·교육시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물의 3층 302호이며, 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·주차장 등 주거시설에 필요한 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,482,000원/㎡, 토지면적 225.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 13세대이고 최근 면적 매칭 실거래가 1건이어서 가격 판단에 사용할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 2013.07.09. 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 실제 매각으로 어떻게 정리되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사서·전입세대·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 면적 매칭 거래는 88,000,000원 1건입니다. 한 건의 거래가를 그대로 적정가로 고정하지 마세요.
- 현재 가격. 최저가 68,600,000원은 최근 거래의 78.0%입니다. 권리·점유·내부상태 확인 후 이 할인폭이 실제로 남는지 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 48,020,000원, 3회 유찰 시 33,614,000원으로 내려가며 배당 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 및 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮아졌지만, 권리 원본 확인이 먼저
이 물건은 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔고, 최근 면적 매칭 거래 88,000,000원의 78.0% 수준입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다. 그러나 최근 실거래가 단 1건뿐인 13세대 다세대이고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 여기에 한국주택금융공사의 근저당과 같은 날 설정된 금지사항등기가 있어 말소·정리 조건을 반드시 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만, 권리와 점유를 확인한 뒤에야 그 할인폭을 진짜 메리트로 볼 수 있는 물건입니다.
