165,900,000원
의정부지방법원 2025타경62055. 파주시 야당동 수팰리스 제3동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택 1개호입니다. 현재 소유자는 이재규로 2021.01.05 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 201,000,000원입니다. 이 사건에서 일반 근저당보다 중요한 것은 김미경의 198,000,000원 주택임차권입니다. 전입 2021.10.22, 점유개시 2021.10.21, 확정일자 2021.09.17로, 2025.01.31 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
다만 결과를 바꾸는 문서가 있습니다. 임차권자의 채권양수인이자 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.24 확약서를 제출해, 보증금을 배당금에서 전액 변제받지 못해도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 데이터상 배당모형의 룰상 인수액과 실제 입찰 판단에 반영할 인수액을 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 하우고개길 151-11, 3동 3층301호 (야당동,수팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 이재규 · 2021.01.05 소유권이전 · 거래가액 201,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (9회 유찰 · 현재 회차 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,568,161원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.27 · 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 확약서가 결론을 바꾼다
과거 수산업협동조합중앙회 근저당 139,200,000원과 국민은행 근저당 108,900,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.01.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 김미경의 임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 등기부상 임차보증금은 198,000,000원이며 전입·점유·확정일자도 모두 경매개시보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 승계: 주택도시보증공사 채권양수 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2021.10.22 점유개시 2021.10.21 | 2021.09.17 배당요구 2023.11.15 | 대항력 있음 우선변제 확약 인수 0원* |
김미경은 실제 임차인 1명이며 보증금은 198,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권이지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인으로서 제출한 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.
③ 시세 비교 — 83.4%지만, -11.9% 하락 추세를 같이 봐야 한다
수팰리스3동은 8세대, 2015.08.04 준공으로 집계돼 있습니다. 면적 매칭 대상은 61.915㎡이며, 비교 거래는 4건입니다. 전체 평균 219,250,000원보다 중요한 숫자는 최근 12개월 평균 199,000,000원과 표본상 최신 거래인 2024.03 199,000,000원입니다. 현재 최저가 165,900,000원은 이 최근 시세의 83.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 61.41㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 2023.03 | 61.46㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.11 | 63.04㎡ | 1 | 208,000,000원 |
| 2022.02 | 60.77㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 199,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 219,250,000원 |
전체 평균 219,250,000원에는 260,000,000원 거래가 함께 들어가므로 가격 메리트 판단의 중심으로 두기 어렵습니다. 데이터상 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -11.9%로 하락 추세입니다. 따라서 165,900,000원이 최근 시세 199,000,000원보다 낮다는 사실은 긍정적이지만, 이를 과거 전체 평균만 보고 과도하게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,122,600원 |
| 1. 임차인 김미경 보증금 (우선변제) | 198,000,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,568,161원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 35,222,600원입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.06.24 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 70%) | 165,900,000원 | 35,222,600원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 (감정가 56%) | 132,720,000원 | 67,938,080원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 (감정가 45%) | 106,176,000원 | 94,110,464원 | 0원* |
확약을 제외한 원칙적 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 현재 회차의 룰상 인수는 35,222,600원, 10회 유찰 시 67,938,080원, 11회 유찰 시 94,110,464원입니다. 그러나 2026.06.24 확약을 그대로 적용하면 각 회차에서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 3층 301호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 소재 야당역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(2024-01-26, 주거복합 Zone)·가축사육제한구역이며, 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 520.0㎡, 지목 대, 공시지가 945,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 지하에는 호별 이용 가능한 창고가 소재합니다.
- 환금성. 수팰리스3동은 8세대이며 비교 거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.24 제출 확약서의 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인하세요.
- 채권양수 관계 확인. 주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인이자 신청채권자로 기재된 관계를 배당요구·매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당모형의 부족분은 35,222,600원이지만, 본 리포트의 실질 인수는 확약을 반영해 0원*입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 기준 199,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 83.4%지만, 거래 추세는 -11.9%입니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 9회 유찰 상태이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 9.0회입니다. 가격 외에 현장 상태·점유·환금성을 다시 확인하세요.
- 거래 표본 점검. 비교 거래는 4건이며 표본상 최신 거래는 2024.03 199,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 승부처는 198,000,000원이 아니라 ‘확약서’다
등기부만 보면 김미경의 198,000,000원 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 현재 배당가정에서는 35,222,600원이 남는 인수형 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.24 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결과가 바뀝니다. 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 165,900,000원입니다.
가격도 과거 전체 평균 219,250,000원보다 최근 시세 199,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 현재 실질취득은 최근 시세의 83.4%이지만, 거래 추세가 -11.9%이고 이미 9회 유찰된 8세대 다세대라는 점은 분명한 감점 요소입니다. 결론은 “확약 확인 시 권리는 정리되지만, 다회유찰과 하락 추세 때문에 가격·환금성 검증이 필요한 물건”입니다.
