🏷️ 최저 89,600,000원 ⚠️ 인수 27,412,800원 💰 실질 117,012,800원 🧾 압류 3건
인천지방법원 2025타경510254. 문학동 미래타운 제2층 제202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박시연으로, 2017-08-09 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 127,000,000원입니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2021-05-25 중랑구 압류입니다. 이후의 제주특별자치도 압류, 미추홀구 압류와 2025-06-25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소되는 등기보다 말소기준권리보다 먼저 갖춰진 임차인의 대항력입니다. 인천도시공사는 2017-07-27 전입, 2017-07-20 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 115,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 2021-11-25 이루어졌지만, 대항력의 기초가 되는 전입일은 2021-05-25 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510254 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 340-6 미래타운 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로541번길 25-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호 · 임차권 범위 59.58㎡ 전부 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 다세대주택 · 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황 확인 불가 |
| 소유자 | 박시연 · 2017-08-09 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,593,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 제2층 제202호 59.58㎡ 전부 | 2017-07-27 2017-07-20 | 115,000,000원 | 2021-11-25 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 주식회사 | 2017-07-27 2017-07-20 | 미상 | 2025-06-24 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 인천도시 | 미상 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
인천도시공사 건은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 보증금·전입·확정일자가 확인됩니다. 별도로 기재된 “주식회사”는 전입·확정일자는 같지만 보증금 확인이 필요하고, “인천도시”는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 두 기재를 인천도시공사와 임의로 합치거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
② 실질취득가 — 유찰돼도 총비용이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저매각가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 89,600,000원 | 27,412,800원 | 117,012,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 62,719,999원 | 53,808,961원 | 116,528,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,903,999원 | 72,286,273원 | 116,190,272원 |
더구나 중랑구·제주특별자치도·미추홀구 압류가 있습니다. 당해세에 해당하는 세금이 우선 차감되면 인천도시공사에 돌아가는 배당이 더 줄 수 있고, 그만큼 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액은 현재 추정치보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 인천도시공사 보증금 | 115,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 124,593,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 인천도시공사 보증금 부족분은 27,412,800원이고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 0원이 배당되어 124,593,830원 전액이 미배당입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학초등학교 서측 인근이며, 주변은 동류형 다세대주택 등 공동주택이 들어선 후면주택지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 약 5m~6m 폭의 포장도로에 접하고 차량 진출입이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로, 상하수도·위생·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·현상변경허가 대상구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현황 표식. 공부상 동 표기는 없으나 현황상 건물 외벽에 ‘라’로 표식되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 89,600,000원에 27,412,800원 인수를 더한 117,012,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 인천도시공사 보증금 115,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라집니다.
- 세금 압류 확인. 중랑구·제주특별자치도·미추홀구 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 우선배당되면 임차인 미배당액이 더 커질 수 있습니다.
- 추가 임차 기재 원본 확인. “주식회사”와 “인천도시” 기재는 보증금 또는 전입·확정일자가 충분히 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문과 현황조사서를 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 확인하지 못했으므로 점유·내부 상태 확인이 중요합니다.
- 호수 식별. 공부상 동 표기가 없고 외벽에 ‘라’ 표식이 있는 만큼 현장에서 제202호와 목적물 일치 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “89,600,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 89,600,000원으로 내려왔다는 점입니다. 하지만 인천도시공사의 보증금 115,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력을 갖고 있고, 현재 배당가정에서는 27,412,800원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 그래서 실질취득은 117,012,800원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 미배당액이 커져 2회 유찰 시 116,528,960원, 3회 유찰 시 116,190,272원으로 실질취득이 유지됩니다. 여기에 세금 압류의 우선배당 가능성과 추가 임차 기재까지 확인해야 합니다. 낙찰가는 낮아 보여도 권리상 부담이 붙어 있는 사건이므로, 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 배당 후 최종 인수액을 확정하는 것입니다.
