인천지방법원 2025타경510564. 인천 남동구 만수동 895-3, 지층 비01호 다세대주택입니다. 감정가는 61,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,700,000원입니다. 등기부에는 현재 근저당이 없고, 이번 경매의 말소기준은 2025.07.15 접수된 갑구 20번 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 용인시·국·의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김용이 2018.07.30 전입한 것으로 확인되는데, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 미상인 만큼 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 이 김용은 경매신청 채권자 김용과 동일한 이름으로 기재되어 있어 관계인 또는 가장임차인 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510564 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 895-3 지층 비01호 · 도로명 인천광역시 남동구 구월말로 108-12 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 48.3㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지층 비01호 |
| 현재 소유자 | 주식회사윤희 · 2023.03.07 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 42,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선행전입이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2025.07.15 접수된 강제경매개시결정입니다. 2025.09.11 용인시 압류, 2026.04.03 국 압류, 2026.07.29 의정부시 압류는 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·경매개시결정 상당수도 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명 기재
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용 | 2018.07.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재된 사람은 김용 1명입니다. 다만 임차인 김용과 등기부상 경매신청 채권자 김용이 동일한 이름으로 나타납니다. 이것만으로 임대차가 없다고 판단할 수는 없으며, 반대로 신청채권 50,000,000원을 임차보증금이라고 볼 근거도 없습니다. 두 금액과 법률관계는 반드시 분리해서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 55.8% 할인처럼 보여도 ‘실질취득가’는 미확정
면적이 매칭된 비교 거래는 2건입니다. 2021.08 지층 48.85㎡가 70,000,000원, 2022.05 지층 48.85㎡가 83,000,000원에 거래됐고, 비교 평균은 76,500,000원입니다. 현재 최저매각가 42,700,000원은 이 평균의 55.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 48.85㎡ | 지층 | 83,000,000원 |
| 2021.08 | 48.85㎡ | 지층 | 70,000,000원 |
| 평균 | 48.85㎡ | 2건 | 76,500,000원 |
표면적으로는 최저가가 비교 평균보다 크게 낮습니다. 다만 최신 비교 거래가 2022.05이고 표본도 2건뿐입니다. 더 중요한 점은 김용의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 대항력 있는 임차보증금이 확인되어 배당되지 않은 금액을 매수인이 승계하게 된다면, 그 금액은 낙찰가에 더해져 실질취득가를 올립니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 42,700,000원만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,168,600원 |
| 2. 갑구 20번 경매개시결정 · 김용 | 50,000,000원 | 41,531,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 50,000,000원 중 41,531,400원이 배당되고 8,468,600원이 미배당되는 계산입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하며 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 임차인의 보증금·우선변제 여부가 미상이라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산표상 매수인 인수는 0원이지만 실제 임차보증금 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만수5동행정복지센터 북서측 약 150미터 지점. 주변에는 동류형 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1996.02.15 준공, 10세대 규모의 만수(895-3)A동. 본건은 철근콘크리트조 4층 건물의 지층 비01호이며 급·배수, 위생, 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지층 다세대이고 비교 거래가 2건에 불과해 가격 표본이 얇습니다. 최신 비교 거래도 2022.05이므로 현재 입찰가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김용의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 임대차계약서를 확인해야 합니다. 이 확인이 실질취득가 계산의 출발점입니다.
- 동명이인·관계인 확인. 임차인 김용과 경매신청 채권자 김용의 관계를 확인하세요. 동일 이름만으로 같은 법률관계라고 판단하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당순위를 확인해 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 판단해야 합니다.
- 세금 우선순위. 용인시·국·의정부시 압류 3건 중 당해세 여부를 확인해야 실제 채권자 배당액이 확정됩니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가는 42,700,000원이고, 2회 유찰 시 29,889,999원, 3회 유찰 시 20,922,999원입니다. 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 승계가 존재하면 실질취득비용은 그만큼 늘 수 있습니다.
- 지층 상태 확인. 감정평가상 공부와 차이는 없지만 지층 다세대인 만큼 내부 상태와 이용현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “42,700,000원짜리 물건”으로 단정하면 안 된다
숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 61,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 42,700,000원까지 내려왔고, 비교 거래 평균 76,500,000원의 55.8%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 2018.07.30 선행전입자 김용입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득가 역시 아직 미정입니다.
등기상 후순위 압류는 소멸하므로 구조 자체는 단순합니다. 그러나 지층 다세대라는 환금성 특성, 비교 거래가 2건뿐이라는 가격 표본의 한계, 선행전입자의 임대차관계 미확정이 동시에 남습니다. 표면가격은 할인, 권리판단은 보류. 이 물건은 보증금과 배당관계를 확인해 실질취득가를 먼저 확정한 뒤에야 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
