인천지방법원 2025타경510866. 부평동 삼성탑스빌 2층 202호 다세대주택입니다. 이 물건은 최저가 7,070만원이라는 숫자만 보면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 황현아는 2022년 2월 17일 전세금 120,000,000원의 전세권을 설정했고, 2022년 2월 18일 주민등록, 2022년 5월 25일 확정일자를 갖춘 뒤 2024년 2월 21일 임차권등기까지 마쳤습니다. 제공된 매각물건명세서 판단 역시 전세권은 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 임차보증금도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 최저가 70,700,000원에서 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 임차보증금에 배당될 것으로 계산되어, 미배당 잔액은 50,972,600원입니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰대금 70,700,000원에 인수액을 더한 121,672,600원입니다. 감정가 101,000,000원보다도 20,672,600원 높은 총 부담입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최선순위 전세권·임차권이 남는다

말소기준으로 제시된 2025년 2월 26일 압류보다 황현아의 전세권과 임차권 관련 권리가 앞섭니다. 이후 2025년 7월 23일 황현아가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 것은 압류 이후 권리의 소멸 여부가 아니라, 그보다 앞선 황현아의 120,000,000원 보증금 권리가 얼마만큼 배당되고 얼마가 남느냐입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

황현아는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 예상배당 69,027,400원을 뺀 50,972,600원이 남습니다. 전세권과 임차권등기는 모두 황현아의 동일한 120,000,000원 주거 보증금에 관한 권리로 나타나므로, 이를 별개의 보증금 2건으로 더해 240,000,000원으로 보아서는 안 됩니다.

③ 유찰돼도 실질취득이 거의 안 내려간다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 70,700,000원에서 49,490,000원, 34,643,000원으로 내려가지만, 임차인에게 돌아가는 배당금도 함께 줄어듭니다. 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 50,972,600원 → 71,800,820원 → 86,380,574원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 121,672,600원 → 121,290,820원 → 121,023,574원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰률만 보고 싸졌다고 판단하면 안 되는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원 중 69,027,400원만 배당되고 50,972,600원이 남아 매수인에게 인수되는 계산입니다. 전세권·임차권·경매신청은 동일한 황현아의 권리관계이므로 보증금 자체를 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 동수역 동측 인근이며, 동 유형의 구분건물 중심 주거밀집지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 동수역이 있어 대중교통편익은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상4층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 로폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 70,700,000원이 아니라 인수액을 포함한 121,672,600원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 실제 배당표 확정 전까지 황현아의 배당액과 매수인 인수 잔액이 달라질 수 있으므로 배당요구·채권신고·집행비용을 원본에서 재확인해야 합니다.
• 전세권 말소 여부 확인. 매각물건명세서상 을구 5번 전세권은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
• 임차권등기 확인. 을구 6번 임차권등기는 대항력이 있어 미배당 보증금 잔액 인수와 직접 연결됩니다.
• 관계인 여부 확인. 황현아의 권리관계가 중첩되어 있다는 경고 메모가 있으므로 임대차계약서·전세권설정계약·임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건

이 물건의 숫자만 보면 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 70,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 황현아의 대항력 있는 120,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 배당되지 못한 금액이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차 실질취득은 121,672,600원이고, 2회·3회 유찰 시에도 각각 121,290,820원, 121,023,574원으로 큰 차이가 없습니다.

즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가 7,070만원을 가격 메리트로 평가하지 말고, 약 1.21억의 실질취득과 전세권·임차권 인수를 기준으로 판단해야 합니다.