84,000,000원
인천지방법원 2025타경510982. 당하동 스페이스빌 바동 2층 202호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 120,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 권리의 출발점은 2018.11.15. 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 40,000,000원 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 서울보증보험주식회사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 말소기준보다 앞선 임차인의 점유·전입 문제는 별개입니다. 등기부의 한국토지주택공사 임차권은 주민등록·점유개시일이 2018.08.20로 말소기준 2018.11.15보다 앞서고 보증금은 118,000,000원입니다. 기계적인 배당 계산만 하면 현재 매각가에서 35,912,000원이 남지만, 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기에 대해 주식회사 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 등기 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 그러나 확약의 효력은 그 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510982 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-11 스페이스빌 바동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 2층 202호 · 37.7㎡ |
| 현재 소유자 | 주식회사에스제이글로벌에셋 · 2018.11.15. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 140,306,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 미상 임차인을 분리해야 한다
말소기준은 2018.11.15. 삼성생명보험주식회사 근저당 40,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 103,736,840원, 인천광역시 서구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차권의 주민등록·점유개시일 2018.08.20은 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적으로 대항력 검토 대상입니다.
| 구분 | 임차 관련자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 118,000,000원 | 기초 있음 점유·주민등록 2018.08.20 | 있음 확정일자 2018.07.27 | 중복신고 · 을구 6번 임차권 · 말소동의 확약 대상 → 실질 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 보증금·전입일 미상 — 확약 밖 인수위험 별도 확인 필요 |
② 시세 비교 — 8,400만원은 ‘표면 가격’일 뿐
스페이스빌(마,바동)의 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026.01 거래가 92,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 92,000,000원으로, 현재 최저가 84,000,000원은 이 가격의 91.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 39.33㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2023.02 | 37.7㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 37.7㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 37.7㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.11 | 39.33㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 37.7㎡ | 3 | 115,000,000원 |
전체 6건 평균은 117,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 155,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균보다 최신 자료를 우선해야 합니다. 최근 가격은 92,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -24.6%입니다. 따라서 과거 평균을 근거로 현재 최저가를 크게 저평가됐다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 118,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 삼성생명보험주식회사 근저당 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 103,736,840원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 경매신청채권 | 140,306,840원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 한국토지주택공사 보증금에서 35,912,000원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약서를 반영하면 해당 을구 6번 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 판단은 실제 임차인 한국토의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 주위환경. 백석초등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 독정역이 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 스페이스빌(마,바동)은 28세대이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가가 92,000,000원이고 가격 추세는 -24.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 6번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서의 대상 권리·조건·효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 한국토 확인. 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 및 인수 여부가 확정되기 전에는 84,000,000원을 최종 취득가로 보면 안 됩니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 118,000,000원은 대위·승계 중복신고로 표시돼 실제 임차인 보증금과 별도 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 117,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 92,000,000원과 -24.6% 하락 흐름을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 다음 회차 숫자 착시 주의. 2회 유찰 시 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원으로 내려가지만 실제 임차인 위험이 해소되지 않으면 낮아진 최저가만으로 투자 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “확약된 3,591만원보다 미상 한 명이 더 중요하다”
현재 회차 최저가는 84,000,000원으로 최근 실거래 92,000,000원의 91.3%입니다. 표면 가격만 보면 감정가 120,000,000원보다 크게 낮아졌지만, 최근 가격 흐름 자체가 -24.6%라는 점을 함께 봐야 합니다.
권리 쪽에서는 더 중요한 구분이 있습니다. 한국토지주택공사 임차권의 배당 부족분 35,912,000원은 말소동의 확약에 따라 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 그 확약 밖에 실제 임차인 한국토 1명이 남고, 이 사람의 전입일·보증금은 미상입니다. 따라서 이 사건은 “확약 때문에 안전하다”가 아니라 “확약된 권리는 정리됐지만 실제 임차인은 아직 미확정”인 사건입니다. 최근 시세보다 낮은 최저가만 보고 서둘러 들어가기보다, 임차인 인수 가능성을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
