인천지방법원 2025타경511146. 송도캐슬앤해모로 213동 21층 2101호 아파트입니다. 현재 소유자 방현철은 2020년 5월 29일 소유권을 이전받았고 거래가액은 570,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 533,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 키움예스저축은행 근저당과 경기신용보증재단·롯데카드· 신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511146 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 161-3 송도캐슬앤해모로 213동 21층 2101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 21층 · 사용승인 2013.09.30 |
| 소유자 | 방현철 · 2020.05.29 소유권이전 · 거래가액 570,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 790,000,000원 / 553,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 414,269,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2020년 5월 29일 중소기업은행 근저당이 말소기준입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당은 같은 날 이미 해지·말소됐고, 서천축산업협동조합 및 비엔케이캐피탈 근저당도 이후 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 의미 있는 후순위 권리들은 말소기준 뒤에 있으므로 낙찰로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 시장은 하락 추세
송도캐슬&해모로는 1,439세대, 사용승인일은 2013.09.30입니다. 비교 면적은 111.4615㎡이고 최근 확인된 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 787,000,000원이지만 2021년 950,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 111.62㎡ | 26 | 725,000,000원 |
| 2025.06 | 111.35㎡ | 27 | 750,000,000원 |
| 2024.07 | 111.35㎡ | 17 | 780,000,000원 |
| 2023.07 | 111.46㎡ | 6 | 730,000,000원 |
| 2021.09 | 111.35㎡ | 11 | 950,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 737,500,000원 |
현재 최저매각가 553,000,000원은 최근 12개월 평균 737,500,000원의 75.0%입니다. 최신 거래도 2025년 9월 725,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래와 비교해 가격 간격이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,930,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 533,400,000원 | 533,400,000원 |
| 2. 근저당 · 키움예스저축은행 | 412,800,000원 | 11,670,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 93,833,324원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 5,250,775원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 7,437,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,052,721,848원 중 채권자 배당액은 545,070,000원, 미배당은 507,651,848원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 553,000,000원 | 545,070,000원 | 507,651,848원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 387,100,000원 | 380,880,600원 | 671,841,248원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 270,970,000원 | 266,376,420원 | 786,345,428원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 박문중학교 동측 인근. 주변에 아파트·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 인접도로와 단지 내 도로를 이용합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(송도국제화복합단지)이며 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다. 학교 절대·상대보호구역과도 관련됩니다.
- 토지. 지목 대, 공시지가 2,829,000원/㎡, 토지면적 83,467.6㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 21층 2101호이며 집합건축물대장상 용도는 아파트입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 송도캐슬&해모로는 1,439세대이고 비교 면적의 실거래는 확인되지만, 최근 거래가격이 과거보다 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.05.29 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본을 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 787,000,000원보다 최근 12개월 평균 737,500,000원과 최신 거래 725,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 10.1% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 향후 시세 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 후순위 채권 미배당 507,651,848원이 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변동 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 하락장 속 입찰가”
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 553,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 737,500,000원의 75.0%입니다.
다만 시장의 방향은 무시할 수 없습니다. 최근 12개월 거래 수준이 과거보다 10.1% 낮아진 하락 추세이고 최신 거래 역시 725,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험 때문에 싸 보이는 물건”은 아니지만, 그렇다고 감정가 대비 30% 할인만 보고 무조건적인 가격 메리트로 해석해서도 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 최근 하락 추세를 반영해 상한선을 정하는 물건입니다.
