인천지방법원 2025타경511274. 청라풍림엑슬루타워 101동 6층 602호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 기준은 2020년 8월 13일 설정된 남인천신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 오세혁의 전입·점유 개시일은 2022년 3월 21일로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 보증금을 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 275,000,000원에서 한 차례 유찰되어 192,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 전체 평균 236,701,666원만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 219,600,000원과 최신 거래 213,000,000원을 우선해야 합니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 11.8% 낮은 흐름이어서, 현재 최저가의 가격 메리트는 인정하되 하락 추세까지 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 70.54㎡ · 47층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사원프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 177,581,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2020년 8월 13일 남인천신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 한국자산신탁 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 오세혁은 계약일 2022년 2월 16일, 확정일자 2022년 2월 28일, 전입·점유 개시일 2022년 3월 21일이며 보증금은 160,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오세혁 | 6층 602호 70.54㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장 자체가 내려오는 중
청라 엑슬루타워는 616세대, 2011년 11월 25일 사용승인된 단지입니다. 대상 면적은 70.54㎡이며, 최근 거래 표본에는 68.6㎡·70.14㎡·70.54㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 전체 12건 평균은 236,701,666원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 68.6㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.02 | 70.54㎡ | 40 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 70.14㎡ | 21 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 68.6㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 70.54㎡ | 29 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 70.54㎡ | 44 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 219,600,000원 |
현재 최저가 192,500,000원은 최근 12개월 평균의 87.7%이고, 최신 거래 213,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차는 신건 감정가보다 단순히 싸다는 수준을 넘어 최근 거래 기준으로도 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 11.8% 하락했고 최신 거래도 213,000,000원까지 내려와 있어, 현재 할인 폭 전부를 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,495,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천신용협동조합 | 172,900,000원 | 172,900,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 177,581,654원 | 16,105,000원 |
| 4. 가압류 · 한국자산신탁주식회사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 503,481,654원 중 189,005,000원이 배당되고, 미배당액은 314,476,654원입니다. 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액 177,581,654원 중 16,105,000원이 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초은중학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트·오피스텔·주상복합건물·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용되고 있으며, 2011년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트 구조 47층 건물의 6층입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·상대보호구역 등에 해당하며 중로1류에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 616세대 규모이고 최근 거래가 이어지고 있으나, 최근 거래 추세가 과거 대비 -11.8%로 하락해 매도 시 가격 경쟁력을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 오세혁의 전입일 2022.03.21이 말소기준 2020.08.13 이후인지 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 근저당 변경사항 확인. 남인천신용협동조합 근저당은 172,900,000원 설정 후 139,750,000원으로 변경된 기록이 있으므로 현재 권리액과 배당요구액을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 236,701,666원보다 최근 12개월 평균 219,600,000원·최신 거래 213,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -11.8% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 별도 안전마진으로 반영하세요.
- 내부·점유 확인. 감정 당시 내부구조와 실제 임대 여부를 파악하지 못했으므로 현황조사와 현장 점유상태를 입찰 전 재확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 전제하지 말고 실제 사용·대출·세금·전입 가능 여부를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 판단을 확정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 하락 추세를 같이 봐야 한다
이 사건의 가장 중요한 포인트는 160,000,000원 임차권등기가 있어도 매수인 인수형이 아니라는 점입니다. 말소기준권리가 2020년 8월 13일이고 임차인의 전입·점유가 2022년 3월 21일이므로 대항력이 없으며, 현재 계산상 실질취득액은 낙찰가와 동일한 192,500,000원입니다.
가격 측면에서도 현 회차는 최근 12개월 평균 219,600,000원의 87.7%로 내려와 있습니다. 다만 최신 거래가 213,000,000원이고 최근 추세 자체가 -11.8%라는 점이 핵심입니다. 즉 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 하락장이라는 조건 때문에 할인 폭을 그대로 수익으로 간주해서는 안 되는 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 접근하는 B급 후보로 보는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
