인천지방법원 2025타경511278. 인천광역시 서구 가정동 한국아파트 301동 20층2004호, 동일 면적 실거래 비교 기준 84.06㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 정진아이고 2019.11.27. 우리은행이 채권최고액 158,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.04. 예가람저축은행 가압류 12,680,587원과 2025.08.06. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 최영순 1명이 확인됩니다. 전입일은 2021.12.02.로 말소기준권리인 2019.11.27. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 등기 순위상 낙찰자에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 2025.09.18. 배당요구를 했으므로, 실제 배당과 최우선변제 가능성은 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511278 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 567 한국아파트 301동 20층2004호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(주거용) · 84.06㎡ · 20층 중 20층 |
| 사용승인 | 1992.12.31 |
| 소유자 | 정진아 · 2019.10.11. 매매 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구액 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사(양도전:주식회사 우리은행) / 131,125,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
핵심은 2019.11.27. 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 158,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2025.04.04. 예가람저축은행 가압류와 2025.08.06. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영순 | 2021.12.02 | 미상 | 미상 | 2025.09.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.1%
한국아파트 동일 면적 84.06㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 258,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.04.의 260,000,000원이고, 확인된 실거래 범위는 230,000,000원~280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 196,700,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%로, 최근 실거래 최저가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.06㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 84.06㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.06㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.06㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.06㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.06㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.06㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.06㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.06㎡ | 11 | 257,000,000원 |
| 2025.12 | 84.06㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.06㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2025.09 | 84.06㎡ | 17 | 278,000,000원 |
| 평균 | 84.06㎡ | 12건 | 258,333,333원 |
감정가는 281,000,000원으로 최근 실거래 최고 280,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 196,700,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액도 196,700,000원이며, 가격 비교는 이 금액을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사예가람저축은행 | 12,680,587원 | 12,680,587원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,065,613원 |
현재 최저가 196,700,000원을 기준으로 한 시뮬레이션에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여도 22,065,613원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가정고등학교 서측 인근으로 아파트·연립주택·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 가정중앙시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 20층 2004호이며 사용승인은 1992.12.31.입니다.
- 단지. 한국아파트는 620세대이며 동일 면적 84.06㎡의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,831,000원/㎡, 지목 대, 아파트 부지이며 토지면적은 7,157.1㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최영순의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서의 최종 기재를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당금액 변동 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 현재 가격 위치. 최저가 196,700,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 258,333,333원의 76.1%입니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차는 감정가 70%이며, 추가 유찰 시 데이터상 137,690,000원(49%), 96,383,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 건물 연식. 사용승인일이 1992.12.31.인 아파트이므로 내부 상태와 공용부 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘임차 세부사항 확인’이 마지막 관문
이 사건의 말소기준권리는 2019.11.27. 우리은행 근저당이고, 확인된 임차인 최영순의 전입일은 2021.12.02.입니다. 따라서 임차인은 대항력이 없고, 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰을 거치면서 196,700,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 258,333,333원의 76.1% 수준입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 배당요구를 한 상태이고, 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 구조와 가격은 양호하지만, 임차인의 배당 관련 세부사항을 최종 확인한 뒤 입찰하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
