인천지방법원 2025타경511455. 간석동 뉴파크빌리지 1동 203호, 전용 46.22㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 94,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,800,000원입니다. 소유자는 차창순으로 2017년 1월 21일 매매를 원인으로 75,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2020년 12월 18일 경기광주세무서장의 압류입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차인입니다. ‘주식회’는 2016년 5월 4일 확정일자를 받고 2016년 5월 27일 전입했으며, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 이후 한국토지주택공사가 2021년 7월 28일 임차보증금 72,000,000원으로 주택임차권을 등기했는데, 이는 별도 임차보증금이 아니라 주식회 보증금의 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 72,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

현재 권리분석의 기준점은 2020년 12월 18일 압류입니다. 이후의 한국토지주택공사 임차권등기와 2025년 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 그러나 임차권등기 자체가 뒤라고 해서 임차인의 종전 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. ‘주식회’의 전입은 2016년 5월 27일로 말소기준보다 앞서므로 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.

임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건

* 한국토지주택공사의 72,000,000원 임차권등기는 ‘주식회’ 보증금의 대위·승계액으로, 별도의 72,000,000원을 추가 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 주식회·한국토 2명입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 72,000,000원으로 본다

뉴파크빌리지1동은 15세대, 1997년 8월 22일 준공입니다. 비교 실거래 표본은 1건으로, 2022년 11월 전용 42.95㎡ 지하 1층이 29,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 시장 비교값의 평균·최저·최고·최신 거래가도 모두 29,000,000원입니다.

현재 최저매각가 65,800,000원만 놓고 봐도 비교 실거래 29,000,000원의 226.9%입니다. 더 중요한 것은 선순위 보증금 인수를 반영한 실질취득 약 72,000,000원으로, 비교 실거래의 248.3% 수준입니다. 따라서 1회 유찰이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 생겼다’고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)

위 금액 시뮬레이션에서는 신청채권자 미배당액이 14,191,413원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산에는 선순위 임차인의 우선변제·인수관계가 반영돼 있지 않으므로 이를 근거로 매수인 인수가 0원이라고 판단하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인 대상입니다.

유찰돼도 총 취득부담이 쉽게 내려가지 않는 이유

대항력 있는 보증금이 72,000,000원인 상태에서는 유찰로 법원 최저가만 낮아지는 것이 곧 투자원가 하락을 의미하지 않습니다. 임차인이 배당에서 전액 변제되지 않는 한 낮아진 낙찰가만큼 매수인이 승계할 미배당 보증금이 커지기 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상인천중학교 북동측 인근이며 주위는 다세대주택과 아파트 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 정방형 토지의 다세대주택 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 164.0㎡, 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제2종일반주거지역에 포함되며 어린이공원에 접합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 규모이며 확인된 비교 실거래는 1건, 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 65,800,000원이 아니라 주식회 보증금 72,000,000원을 반영한 실질취득 약 72,000,000원으로 판단해야 합니다.
• 임차인 배당액 확인. 주식회의 실제 배당액이 줄어들수록 낙찰자가 승계할 미배당 보증금이 커집니다.
• 한국토 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 대위·승계 중복 금지. 한국토지주택공사 72,000,000원은 주식회 보증금의 대위·승계액으로 별도의 보증금처럼 더하지 않습니다.
• 조세·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 다시 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 확인된 비교 거래가 1건뿐이고 2022년 11월 거래이므로 개별 호수의 층·상태를 포함한 추가 시세 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 전입·배당요구·보증금 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐으니 싸다”가 아니다

이 물건에서 가장 위험한 착시는 감정가 94,000,000원이 한 번 유찰돼 65,800,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 권리관계를 함께 보면 결론은 달라집니다. 말소기준 2020년 12월 18일보다 앞서 전입한 주식회의 보증금은 72,000,000원이고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 현 최저가보다 보증금이 크기 때문에 미배당액을 승계하면 실질취득은 약 72,000,000원으로 수렴합니다.

그 금액은 확인된 비교 실거래 29,000,000원의 약 248.3%입니다. 더구나 실제 임차인으로 별도 표시된 한국토는 보증금과 전입·확정일자가 미상입니다. 따라서 현 단계에서는 가격도 비싸고 권리도 닫히지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 유찰 횟수가 더 늘어도 주식회 보증금이 배당으로 전액 소멸되지 않는 한 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어날 수 있으므로, 이 사건의 핵심은 ‘몇 번 유찰됐는가’가 아니라 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마가 남는가입니다.