인천지방법원 2025타경511581. 인천 미추홀구 용현동 610-195의 5층 502호 다세대주택입니다. 현 소유자 양종근은 2011.04.28. 거래가 72,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 경서농업협동조합이 채권최고액 12,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리관계의 말소기준권리입니다. 뒤이어 2025년에 신한카드 18,705,188원, 롯데카드 14,800,649원의 가압류가 들어왔고, 2025.08.14. 신한카드가 강제경매를 개시했습니다. 등기 순위만 보면 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 59,500,000원입니다. 권리상 인수액은 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 현재 회차에서는 59,500,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유·임대관계 확인과 시세 신뢰도입니다. 감정요항표에는 임대관계가 “미상”으로 기재되어 있어, 현장 점유자와 전입·보증금 관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 610-195 5층 502호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 용오로 78-12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 · 지상 5층 중 5층 502호 |
| 시세 매칭 면적 | 33.39㎡ · 비교 거래 면적과 불일치 |
| 소유자 | 양종근 (2011.04.28. 소유권이전, 거래가 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 20,598,438원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.04.28. 설정된 경서농업협동조합 근저당권 12,000,000원입니다. 이후 2025.02.24. 신한카드 가압류 18,705,188원, 2025.03.17. 롯데카드 가압류 14,800,649원, 2025.08.14. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 68.4% 숫자보다 ‘표본의 질’을 먼저 봐야 한다
제공된 거래 자료는 신안쉐르빌의 2022.11 거래 1건입니다. 거래 면적은 47.35㎡, 2층, 거래가는 87,000,000원입니다. 반면 이 사건의 시세 매칭 대상 면적은 33.39㎡로 표시되어 있고 면적 일치도도 불일치입니다. 따라서 두 가격을 단순 비교해 “최저가가 시세보다 31.6% 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 47.35㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 1건 | 87,000,000원 |
수치상 최저가 59,500,000원은 제공 시세 평균 87,000,000원의 68.4%입니다. 다만 표본이 1건뿐이고, 거래월도 2022.11이며, 면적도 47.35㎡로 대상 33.39㎡와 다릅니다. 특히 현재 시점의 가격 흐름을 보여줄 복수의 최신 거래가 없으므로, 이 68.4%를 근거로 가격 메리트를 확정하거나 등급을 올리기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,705,188원 | 18,705,188원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,800,649원 | 14,800,649원 |
| 5. 강제경매개시 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,523,163원 |
현재 회차 59,500,000원에서는 배당 계산상 채권 45,505,837원이 전액 배당되고 소유자 잔여 12,523,163원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 59,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 41,650,000원 | 5,005,537원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 29,155,000원 | 17,275,627원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려간다고 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형 구조로 계산되어 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용현초등학교 동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 5층 502호. 외벽 스톤코트, 내벽 벽지·타일, 새시창호이며 수세식 위생·급배수·도시가스 난방설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 북동측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 167.0㎡, 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정으로 기재되어 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성 자료. 총 8세대의 소규모 건물이며 제공 실거래는 1건뿐입니다. 동일 조건의 충분한 거래 표본이 부족해 가격 검증 폭이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 “미상”이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 점유자, 전입 여부, 보증금 주장 가능성을 다시 확인하세요.
- 시세 재검증. 87,000,000원 거래는 2022.11·47.35㎡로 대상 33.39㎡와 면적이 다릅니다. 인근 유사 면적 다세대의 최신 거래를 기준으로 응찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 70% 할인율 착시 경계. 감정가 85,000,000원에서 59,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가 대비 저평가라고 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 2~3회 유찰 시 채권 미배당은 생겨도 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 승계채무를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있고, 체납 관리비의 공용부분 부담 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2011.04.28. 경서농업협동조합 근저당을 기준으로 이후의 가압류·강제경매가 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 리스크는 낮습니다.
그러나 투자 판단의 다른 절반인 가격과 점유는 아직 확인할 것이 남아 있습니다. 최저가 59,500,000원이 표본 거래 87,000,000원의 68.4%라는 수치는 눈에 띄지만, 그 거래는 2022.11 한 건이며 면적도 47.35㎡로 대상 33.39㎡와 다릅니다. 여기에 감정평가서의 임대관계까지 “미상”입니다. 따라서 이 사건의 결론은 등기 권리는 합격, 가격·점유는 추가 확인. 낮아진 최저가 자체보다 최신 유사면적 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
