인천지방법원 2025타경511688. 부평동 남송아파트 8층 803호입니다. 현 소유자는 임형순으로 2020.03.16 소유권을 취득했고, 임차권자 오새들은 2020.03.16 점유를 시작해 2020.03.17 전입했습니다. 이 전입일은 말소기준으로 제시된 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 오새들의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 구조이며, 2025.07.08 임차권등기까지 마쳤습니다.
등기부의 임차권등기에는 임대차보증금이 처음 230,000,000원, 이후 240,000,000원으로 기재되어 있고, 매각물건명세서는 최종 보증금 240,000,000원을 기준으로 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 따라서 감정가 259,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 181,300,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 378-9 남송아파트 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제8층 제803호 · 임차권 범위 81.06㎡ · 14층 건물 |
| 소유자 | 임형순 · 2020.03.16 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오새들 / 240,153,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
임차 관련 기록은 두 줄로 잡혀 있지만, 모두 같은 전입일과 같은 호실의 임차권을 가리키므로 실제 임차인은 오새들 1명으로 보는 것이 자연스럽습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아닙니다. 오새들은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자이기도 하며, 자료에는 “등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 경고사항으로 남아 있습니다. 다만 이러한 의심만으로 등기된 대항력을 배제할 수는 없으므로, 현 단계에서는 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.
② 임차인 — 보증금 전액 미배당이면 그대로 인수
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오새들 | 점유 2020.03.16 · 전입 2020.03.17 | 2020.03.04 / 2022.03.07 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
오새들은 말소기준권리인 2022.09.30 가압류보다 앞선 2020.03.17 전입을 갖고 있으며, 확정일자와 배당요구 기록도 있습니다. 그러나 현재 예상배당표상 매각대금은 집행비용을 제외하고 주택도시보증공사 가압류 배당에 소진되고, 신청채권자 오새들의 예상배당은 0원입니다. 따라서 매각물건명세서 문구를 적용하면 보증금 240,000,000원이 사실상 매수인 인수 부담으로 남는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 177,961,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 오새들 | 240,153,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표 기준 채권 총액은 3,279,153,700원, 배당액은 177,961,800원, 미배당은 3,101,191,900원입니다. 이 표의 매수인 인수액 표시와 별개로, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차권등기 보증금 240,000,000원의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 권리분석에서는 그 명시 문구를 우선 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 ‘부흥오거리’ 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 8층 803호이며 사용승인일은 2011.02.17입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6~8M 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 240,000,000원 인수 여부 최우선 확인. 매각물건명세서 원문에서 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 구분. 예상배당 데이터의 매수인 인수 0원 표기만 믿으면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권은 배당 부족분이 별도로 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 오새들 관계 확인. 임차권자 오새들은 신청채권자와 동일인이고, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 임대차계약서와 보증금 지급 흐름을 확인해야 합니다.
- 임차인 수 중복 주의. 자료상 임차 기록은 복수로 잡혀 있으나 실제 임차인은 오새들 1명으로 파악됩니다. 동일 임대차의 갱신·표기 중복 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 실질취득 421,300,000원이 시장가격 대비 적정한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 압류·가압류. 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류 이후 부평구 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 2.4억 인수가 먼저다
감정가 259,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 181,300,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 오새들은 2020.03.17 전입해 2022.09.30 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기와 매각물건명세서에는 보증금 240,000,000원의 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있습니다. 현재 예상배당에서는 오새들에게 돌아가는 금액이 0원이므로, 현 회차 기준 실질부담은 단순 낙찰가 181,300,000원이 아니라 421,300,000원 수준입니다. 최저가는 내려왔지만 권리 부담은 무겁습니다. 입찰 여부는 임차보증금의 실제 존부와 배당·인수 범위를 원문으로 재확인한 뒤 판단해야 합니다.
