인천지방법원 2025타경511757. 인천역코아루센트럴시티 23층 비2301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 감정가는 111,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2025.04.29. 디에이치저축은행의 가압류 94,995,077원이 말소기준이고, 이후 2025.08.22. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조라 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 없고 폐문 상태여서 자세한 임대관계가 확인되지 않았습니다. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 실제 점유자·전입·사업자등록·보증금·확정일자 여부를 현장에서 확인하기 전까지는 점유 및 대항력 가능성을 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 선린동 56-1 인천역코아루센트럴시티 23층 비2301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 23층 · 사용승인일 2022.03.22 |
| 소유자 | 박치경 · 거래가액 123,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 98,048,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2025.04.29. 갑구 3번 디에이치저축은행 가압류입니다. 청구금액은 94,995,077원이며, 이후 2025.08.22. 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 30% 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 111,000,000원이고 1회 유찰 후 현재 최저가는 77,700,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안는 권리금액은 0원이므로 실질취득은 최저가 기준 77,700,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 77,700,000원 | 75,901,400원 | 19,093,677원 |
| 2회 유찰 시 | 54,390,000원 | 53,010,980원 | 41,984,097원 |
| 3회 유찰 시 | 38,073,000원 | 36,987,686원 | 58,007,391원 |
가격이 내려갈수록 디에이치저축은행 가압류 채권의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 디에이치저축은행 | 94,995,077원 | 75,901,400원 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 77,700,000원 가정 시 집행비용 1,798,600원을 제외한 75,901,400원이 가압류 채권에 배당되고, 19,093,677원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 선린동 소재 인천역 남측에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천역이 소재해 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철골철근콘크리트구조 29층 건물 내 23층입니다.
- 도로. 본건 필지 서측 약 40m, 북측 약 15m 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 2,283,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·문화지구·철도보호지구·특별관리해역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 사용승인일은 2022.03.22이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역만으로 공실 또는 소유자 점유를 단정하지 말고, 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔로 기재돼 있으므로 집합건축물대장·등기·현황을 대조해 실제 용도와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 77,700,000원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다. 인근 동일·유사 호실의 최근 거래 및 임대 수준 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 19,093,677원은 채권자의 미회수액이며, 제시된 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 점유와 가격은 확인 전”
등기상 구조는 명확합니다. 2025.04.29. 디에이치저축은행 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 77,700,000원까지 내려온 것도 확인됩니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 30% 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 감정평가서상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “등기 권리는 비교적 단순하지만, 실제 점유와 적정가격을 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
