의정부지방법원 2025타경62377. 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 102동 3층302호에 대한 사건입니다. 현재 소유자는 주창현이고, 등기상 2021년7월27일 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 2024년3월28일 주택도시보증공사 가압류, 2025년1월24일 고양시 압류, 2025년2월24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 현재 유효한 권리분석의 핵심은 2024년3월28일 가압류를 말소기준권리로 보는 흐름이며, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 그보다 앞선 2023년7월21일 이은경의 주택임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 별도 확약으로 인수조건이 변경됐습니다.
가격은 오히려 강점입니다. 감정가 260,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저가가 127,400,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 3건의 실거래는 220,000,000원~250,000,000원, 최근 12개월 평균은 233,333,333원입니다. 최신 거래도 2022.04의 230,000,000원이므로, 현재 최저가는 최신 거래 대비 약 55.4% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62377 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 102동 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 전용면적 61.2987㎡ |
| 공부상·통칭 | 공부상 ‘골든힐스빌 3차’ · 2019.08.30. 집합건축물대장 상 명칭 변경 및 통칭 ‘DS파크빌’ |
| 소유자 | 주창현 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,451,819원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 주된 인수 부담은 확약으로 해소
이은경은 2021.06.30 전입, 2021.06.02 확정일자를 갖고 2023.07.21 임차권등기를 마친 임차인으로, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당표상 현재 회차 매각가 127,400,000원에서 집행비용 2,583,600원을 제외한 124,816,400원이 보증금에 배당되고, 부족분 125,183,600원은 배당표 기준으로는 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따른 2026.05.21. 인수조건변경확약은 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 이은경에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 여부를 구분해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이은경 | 2021.06.30 / 2021.06.02 | 250,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
| 황정라 | 2024.11.04 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 전입이 말소기준권리 이후 |
③ 시세 비교 — 현재 가격 메리트가 크다
DS파크빌(101동,102동)에서 동일 면적 61.2987㎡와 매칭되는 최근 거래는 3건입니다. 2022.04 230,000,000원, 2021.08 220,000,000원, 2021.07 250,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 233,333,333원입니다. 최신 거래는 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 61.3㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 61.3㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 61.3㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 233,333,333원 |
현재 최저매각가 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 54.6%입니다. 실거래 최저 220,000,000원과 비교해도 상당히 낮고, 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 같은 단지의 거래 표본은 많지 않지만, 적어도 현재 회차 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 이은경 보증금 | 250,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,451,819원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에는 이은경 부족분 125,183,600원 매수인 인수가 표시되지만, 인수조건변경확약으로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성안마을회관 남동측 인근으로 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 난방설비·위생설비·급배수시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지는 평탄한 사다리형이고 세로한면으로 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 등기사항전부증명서 및 평가명령서 상 명칭은 ‘골든힐스빌 3차’이나 2019.08.30. 집합건축물대장 상 명칭이 ‘DS파크빌’로 변경되었습니다.
- 환금성. DS파크빌(101동,102동)은 18세대이며 최근 실거래가 3건입니다. 가격은 낮지만 거래 표본이 적어 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서의 이은경 관련 문구와 실제 효력을 원본 서류로 확인하세요.
- 황정라 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용을 다시 확인하세요.
- 현재 가격 검토. 127,400,000원은 최근 12개월 평균 233,333,333원의 54.6%로 가격 메리트가 큽니다.
- 유찰 이력. 5회 유찰된 물건인 만큼 가격 하락에 대한 원인과 주변 매매 수요를 함께 점검하세요.
- 단지 규모. 18세대 소규모 단지로 대단지 대비 매수·매도 유동성이 제한될 수 있음을 감안하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 가벼워졌고, 가격은 이미 낮다”
이 물건의 핵심은 임차권등기 자체보다 확약의 존재입니다. 이은경은 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 원칙적으로 인수 위험이 큰 임차인이지만, 2026.05.21. 인수조건변경확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당표에 표시된 125,183,600원 부족분은 실질 인수액 0원으로 정리됩니다.
동시에 현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 233,333,333원의 54.6%이고 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 5회 유찰과 18세대 소규모라는 환금성 부담은 남지만, 현재 회차는 적어도 가격 측면에서 충분한 할인 폭이 있습니다. 다만 황정라의 보증금 미상 여부와 확약 적용 범위를 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
