의정부지방법원 2025타경62380. 파주시 당하동 ‘헤리티지’ 9동 3층 301호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2021.01.12 전입·점유를 시작한 이예림과 2021.10.27 조도연 근저당권의 선후관계입니다. 전입이 근저당보다 앞서므로 이예림은 대항력이 있고, 확정일자도 2020.12.21로 확인되며 배당요구도 했습니다. 일반적인 구조라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 임차인 인수형입니다.
현재 최저매각가 155,330,000원을 기준으로 집행비용 2,974,620원을 제외한 152,355,380원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 294,000,000원 중 141,644,620원이 미배당으로 남는 계산입니다. 확약이 없다면 최저가와 이 미배당액을 합한 총부담은 296,974,620원 수준이 됩니다. 하지만 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 이예림의 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약을 제출해, 이예림 관련 미배당액은 매수인 실질 인수에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 당하동 265-7 헤리티지 9동 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 · 사용승인 2019.12.19 |
| 소유자 | 김필성 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 155,330,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 318,458,305원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 근저당권 · 조도연 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 맞지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.10.27 조도연 근저당권입니다. 그런데 이예림의 전입·점유개시는 2021.01.12로 그보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 2023.02.16에 이루어졌더라도 대항력의 기초가 되는 전입·점유 자체는 말소기준보다 선행합니다. 이예림은 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예림 · 건물 전부 | 294,000,000원 | 2021.01.12 | 2020.12.21 | 2023.02.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차관계는 이예림 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 2026.05.21 확약은 이예림의 보증금·임차권에 적용됩니다.
그 밖에 말소기준 이후의 파주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.02.24 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 조도연이 신청한 임의경매 등기는 각각 취하 또는 취소기각결정으로 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 다르다
감정가 317,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 155,330,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 이 사건은 동일 물건군의 최신 실거래 가격을 기준으로 감정가와 최저가를 교차검증할 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 51% 하락했다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
특히 헤리티지9동은 총 4세대이고, 제시된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 현재 물건 역시 6회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건의 투자 판단은 단순 할인율보다 현장 환금성·실수요 매수층·개별 상태를 확인해 가격 상한을 정하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,974,620원 |
| 1. 임차인 이예림 보증금 | 294,000,000원 | 152,355,380원 |
| 2. 근저당권 · 조도연 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 318,458,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 이예림 보증금 중 141,644,620원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.05.21 확약에 의해 이예림은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세 등에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 소재 지산고등학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 3층 301호, 사용승인일은 2019.12.19이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5m, 북서측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 669,000원/㎡, 토지면적은 338.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역, 교육환경 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 특이사항. 옥상이 호수별로 위치가 구분되어 있습니다.
- 환금성. 헤리티지9동은 총 4세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 다회 유찰 이력이 현재 물건과 겹칩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 이예림의 을구 2번 주택임차권이 확약에 따라 실제로 말소될 수 있는 절차와 서류를 확인하세요.
- 미배당액과 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 141,644,620원이 미배당되지만, 확약 적용 시 이예림 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 현장 매매사례와 개별 상태를 확인해 입찰 상한을 정하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 4세대·평균 유찰 6.0회라는 특성을 감안해 재매각 가능성과 실수요층을 보수적으로 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역과 교육환경·군사시설·역사문화환경·토지거래 관련 규제를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 존재다
표면만 보면 상당히 위험한 사건입니다. 보증금 294,000,000원의 임차인이 말소기준근저당보다 먼저 전입했고, 현재 최저가 배당에서는 141,644,620원이 미배당으로 남기 때문입니다. 확약이 없었다면 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이번 사건은 2026.05.21 주택도시보증공사의 인수조건변경확약으로 결론이 달라집니다. 이예림에 대한 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 155,330,000원으로 봅니다.
다만 이것을 곧바로 “싸다”로 연결하면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 시세를 직접 검증할 실거래 비교 근거가 없고, 총 4세대 규모의 다세대주택이면서 이미 6회 유찰됐습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건. 이것이 이 물건의 결론입니다.
