의정부지방법원 2025타경62456. 파주시 야당동 아이지움B동 1층 101호, 전용 69.49㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실보다 대항력 임차권과 확약서의 결합입니다. 임차인 김창환은 2021.06.03. 전입했고 보증금은 244,500,000원으로, 2022.07.22. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 원칙만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 이어받을 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 임차권자의 권리승계인인 주택도시보증공사가 2025.03.13. 인수조건변경확약서를 제출해, 배당금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김창환 임차보증금에 한해 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62456 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 45-78 1층101호 · 경기도 파주시 하우3길 108-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 69.49㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 제1층 제101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박건영 · 2021.06.02. 매매 · 거래가액 244,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,913,000원 / 96,696,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,982,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 19,339,200원 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창환 | 전유부분 전부 | 244,500,000원 | 2021.06.03 | 2021.05.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
실제 임차인은 김창환 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 권리승계인으로서 강제경매를 신청한 주체이며 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김창환은 임대차계약 2021.05.17., 점유개시 2021.06.02., 전입 2021.06.03., 확정일자 2021.05.17.이고 배당요구도 했습니다.
② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득은 96,696,000원
확인되는 동일 면적 거래는 아이지움B동 전용 69.49㎡ 1층의 2021.06 거래 244,500,000원 1건입니다. 제공된 비교 기준 평균·최신 거래도 모두 244,500,000원이며, 현재 최저가 96,696,000원은 그 금액의 39.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 69.49㎡ | 1 | 244,500,000원 |
| 비교 기준 | 69.49㎡ | 1건 | 244,500,000원 |
다만 거래 표본은 1건이고 확인 거래 시점이 2021.06입니다. 따라서 39.5%라는 수치만으로 현재 시장가 대비 할인폭을 그대로 확정하기는 어렵습니다. 이 단지는 총 8세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 매각률은 25.0%입니다. 현재 회차가 정확히 3회 유찰 상태라는 점까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,140,528원 |
| 1. 임차인 김창환 보증금 | 244,500,000원 | 94,555,472원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 265,982,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 149,944,528원이지만, 주택도시보증공사의 2025.03.13. 확약으로 이 사건에서 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동 행정복지센터 북서측 인근이며 주위에 다세대주택, 소규모 공장·창고, 임야, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측과 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다. 공시지가는 1,052,000원/㎡입니다.
- 건물. 2016.09.22. 준공, 총 8세대. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나 등기사항전부증명서·건축물대장상 1층 표기와 달리 건축물현황도·실지조사상 1층·2층으로 확인됐다는 기재가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.03.13. 인수조건변경확약서의 당사자·대상 임차권·포기 범위와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 김창환의 보증금 244,500,000원만 한 번 반영하며, 권리승계인 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 보증금 부족분의 성격. 확약이 없다면 현재 회차 기준 149,944,528원이 원칙상 인수될 수 있으나, 확약 적용으로 실질 부담은 0원입니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%, 즉 19,339,200원이 필요합니다.
- 현장 시세 재확인. 확인 거래가 2021.06 한 건에 그치므로 중개업소 호가·최근 거래 가능가격·동일 건물 매물 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있으므로 현황·평가 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 244,500,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가에서 배당만 계산하면 149,944,528원이 남기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 아무리 내려가도 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 권리승계인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 96,696,000원입니다.
가격만 보면 확인 거래 244,500,000원의 39.5%까지 내려와 있지만, 시세 표본이 단 1건이고 해당 거래가 2021.06이라는 점, 8세대 다세대라는 점, 경매 평균 유찰이 3.0회라는 점은 분명한 환금성 경고입니다. 결론은 권리는 확약으로 정리되지만, 가격 판단은 오래된 단일 거래가 아니라 현장 시세 확인이 승부처입니다.
