의정부지방법원 2025타경62495. 고양시 일산동구 설문동 리벤하임 109동 2층 201호, 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이고, 2019.06.11 최명조 명의 소유권이전 직후 같은 날 부평동부새마을금고가 채권최고액 10,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이어 신탁등기가 접수됐으며, 접수번호상 근저당권이 신탁보다 먼저입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 경매로 소멸합니다.
임차인은 장빛샘 1명이 확인되지만 전입일이 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태와 별개로 대항력은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부와 실제 배당 순서는 입찰 전 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-37 리벤하임 109동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 64.52㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 2층 201호 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
핵심은 2019.06.11 부평동부새마을금고 근저당입니다. 같은 날 최명조에게 소유권이 이전되고 근저당 설정 뒤 신탁등기가 접수됐습니다. 2025.03.05 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항도 확인해야 한다는 주의사항이 부기돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장빛샘 | 2019.07.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입이 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금이 인수되는 위험과는 별개로, 배당표상 최우선변제 등 실제 배당 변동 가능성은 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래표본보다 크게 낮다
리벤하임109동은 16세대, 2018.02.22 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용 64.52㎡ 기준으로 확인되는 거래표본은 2024.08과 2024.09의 2건이며, 평균은 177,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 65.9㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2024.08 | 64.52㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 177,500,000원 |
현재 최저매각가 70,315,000원은 최근 거래평균 177,500,000원의 39.6%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 현재 회차에서는 70,315,000원으로 계산됩니다. 따라서 제공된 거래표본과 비교하면 가격 격차 자체는 분명히 큽니다. 다만 거래표본 시점이 2024.08~09이고 매각기일은 2026.09.03이므로, 이 수치를 현재가와 동일하게 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,670원 |
| 2. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,649,330원 |
현재 회차 가정에서는 부평동부새마을금고 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70,315,000원 | 10,000,000원 | 58,649,330원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 10,000,000원 | 37,934,531원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,454,350원 | 10,000,000원 | 23,434,172원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 건물상태. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 리벤하임109동은 16세대로 규모가 작고, 경매 낙찰률 25.0%·평균 유찰 3.0회로 유동성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 조건으로 가정하지 말고 입찰표 작성 전 다시 확인하세요.
- 신탁원부. 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사인 신탁부동산입니다. 임대차·처분 권한과 신탁재산 관리 조항을 신탁원부에서 확인하세요.
- 임차인. 장빛샘은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 해당 여부는 배당과 잔여액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장·명도. 임차인으로 조사된 사람이 있으므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 최근 거래평균의 39.6%지만 확인된 실거래는 2024.08~09입니다. 2026.09 입찰 시점의 실제 매수 수요와 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 16세대·낙찰률 25.0%·평균 유찰 3.0회라는 지표를 감안해 낙찰 후 매도기간과 가격할인을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·신탁원부를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 싼 가격의 이유를 봐야 한다”
이 물건은 임차인 전입이 말소기준보다 늦고 현재 시뮬레이션상 인수액 0원이라 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다. 최저가도 70,315,000원으로 최근 거래평균 177,500,000원의 39.6%까지 내려와 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 16세대 소규모 단지의 경매 낙찰률이 25.0%라는 점은 무시하기 어렵습니다. 여기에 신탁원부 확인, 임차인의 최우선변제 가능성 확인, 감정요항표의 위치 서술 대조까지 남아 있습니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮지만, 환금성과 원본 검증이 승부처인 물건입니다.
