의정부지방법원 2025타경64716. 고양시 덕양구 내유동 내유파크타운 602동 201호, 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정민주이고 2022.05.03 매매를 원인으로 2022.05.06 소유권을 취득했으며, 등기 거래가액은 195,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 2024.01.29 등기된 이수연의 주택임차권입니다.
이수연의 임대차계약일은 2022.03.25, 주민등록일과 점유개시일은 2022.04.15, 확정일자는 2022.03.25입니다. 경매개시결정은 2025.11.12이므로 임차권은 그보다 앞서고, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분류되어 있습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 다만 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 245-12 내유파크타운 제602동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2016.06.07 |
| 소유자 | 정민주 · 2022.05.06 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 석곡농업협동조합의 근저당권 78,720,000원은 2022.04.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.11.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 등기된 이수연의 주택임차권은 보증금 195,000,000원, 건물 전부를 범위로 하고 있어 확약이 없다면 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 195,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.03.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 해당 없음 확약 있음 | 0원* |
이수연은 배당요구를 했고, 전입·점유와 확정일자를 갖췄습니다. 현재 회차의 배당계산만 보면 매각대금 106,400,000원에서 집행비용 2,289,600원을 제외한 104,110,400원이 임차보증금에 우선배당되고, 90,889,600원이 미배당됩니다. 원칙상 이 금액은 매수인에게 넘어가지만, 이번 사건은 2026.02.04 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수는 0원*입니다.
③ 가격 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 152,000,000원이고 현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 가격 메리트 판단에 필요한 실거래 시세 대신 현재 확인되는 것은 감정가와 유찰 회차 구조입니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다.
오히려 이 사건에서 먼저 봐야 하는 것은 가격보다 확약의 효과입니다. 확약을 적용하지 않는 원칙 계산에서는 현재 회차 90,889,600원, 2회 유찰 시 122,260,640원, 3회 유찰 시 144,202,448원의 임차보증금 미배당분이 발생합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 원칙상 매수인이 떠안을 금액이 증가합니다. 하지만 확약이 유효하게 이행되면 해당 인수분은 실질 0원*이므로 현재 실질취득 기준은 106,400,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 임차인 이수연 보증금 | 195,000,000원 | 104,110,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 원칙 계산상 임차보증금 미배당분은 90,889,600원입니다. 다만 2026.02.04 확약에 따라 대항력 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 2층 201호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 경사지를 평탄화한 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 현장. 현장조사 당시 폐문부재로 제시목록 및 공부 등을 통해 대상 물건을 확인했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.02.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 적용 범위를 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 이행. 보증금 전액이 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 매각 이후 이행되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%지만 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰표·보증 제공 방식을 함께 점검하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유관계와 인도 가능 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 최신본으로 대조하세요.
맺으며 — “1.95억 인수형처럼 보이지만, 확약이 승부처”
이 사건을 등기만 놓고 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재해 현재 회차에서 90,889,600원을 인수하는 고위험 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 원칙상 미배당분은 122,260,640원, 144,202,448원으로 더 커집니다. 그런데 2026.02.04 제출된 확약서가 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 결론이 바뀝니다.
확약이 유효하게 이행되는 전제라면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 106,400,000원입니다. 다만 감정가 대비 70%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 따라서 이 물건은 “권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 별도 검증 필요”로 정리하는 것이 가장 안전합니다. 특히 매수신청보증금 20%의 특별매각조건까지 함께 확인해야 합니다.
* 확약 미반영 원칙 계산상 현재 회차 미배당 인수액은 90,889,600원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 2026.02.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차권에 대해 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
