의정부지방법원 2025타경62541. 파주시 파평면 눌노리 27-6의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 298㎡이고, 건물은 연와조 평스라브지붕 단층 단독주택으로 현황상 공실로 추정됩니다. 소유권은 심점미가 2018.09.07 재산분할로 취득한 뒤 김동호가 2025.02.14 상속받았습니다.
권리의 기준점은 2018.09.07 북파주농업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박일호의 전입일은 2021.08.06으로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 최저가는 39,962,000원까지 내려왔지만, 매각물건명세서는 지적상 맹지라고 적고 있으며 남측의 폭 약 2~3m 포장도로는 사인 소유 토지이고 차량통행이 불가능합니다. 내부 천장이 일부 무너졌고 장기간 관리되지 않아 누수·전기·수도·난방시설 하자 가능성도 지적됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파평면 눌노리 27-6 · 경기도 파주시 파평면 청송로432번길 11-11 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 298㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 공시지가 141,200원/㎡ |
| 건물 현황 | 연와조 평스라브지붕 단층 단독주택 · 현황 공실 추정 |
| 소유자 | 김동호 (2025.02.14 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 116,507,600원 / 39,962,000원 (5회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북파주농업협동조합 / 53,877,984원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 전입, 매수인 인수 0원
1999년에 설정됐던 한국주택은행 근저당 21,100,000원과 북파주농업협동조합 근저당 15,000,000원은 각각 2018년에 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2018.09.07 새로 설정된 북파주농업협동조합 근저당 78,000,000원입니다. 삼성카드 가압류 12,829,604원도 2024.06.24 이미 말소됐고, 남아 있는 우리카드 가압류 21,691,982원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박일호 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격·유찰 분석 — 34.3%만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저가는 39,962,000원으로 감정가 116,507,600원의 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 이미 5회 유찰됐고, 차량통행이 불가능한 도로 조건, 천장 일부 붕괴, 설비 하자 가능성, 경계 불명확과 측량 필요성이 함께 지적됐습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 34% | 39,962,000원 | 38,842,684원 | 60,849,298원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 27% | 31,969,600원 | 30,994,147원 | 68,697,835원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 22% | 25,575,680원 | 24,715,318원 | 74,976,664원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 낙찰자 인수액이 아닙니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하므로 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 실제 가격 메리트는 도로 이용 가능성, 건물 수리비, 철거·정비비, 측량 결과를 반영해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,119,316원 |
| 1. 근저당 · 북파주농업협동조합 | 78,000,000원 | 38,842,684원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 21,691,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정 배당입니다. 신청채권자의 청구액은 53,877,984원이며, 현재 매각가 가정에서는 예상배당 38,842,684원으로 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 채권자의 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 파주시 파평면 눌노리 용연초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 섞인 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량접근이 가능하고 버스정류장이 있으나, 본건 남측의 폭 약 2~3m 포장도로는 사인 소유 토지이며 차량통행은 불가능합니다.
- 도로 조건. 토지 특성은 세로한면(가)로 분류되지만, 매각물건명세서는 지적상 맹지라고 적고 있습니다. 실제 출입경로와 도로 사용권원을 반드시 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 단독주택은 공실로 추정되고 내부 천장이 일부 무너졌습니다. 장기간 관리되지 않아 누수·전기·수도·난방시설 하자 가능성이 있습니다.
- 토지·경계. 토지는 298㎡의 평지·부정형입니다. 남측 현황도로와 인접 토지의 수목·건물 경계가 명확하지 않아 정확한 경계와 침범 여부 확인에 측량이 필요합니다.
- 제시외·수목. 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다. 눌노리 205-4 경계 부근의 주목은 인접 토지에 소재하는 것으로 추정돼 평가에서 제외됐습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박일호의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람으로 대조하세요.
- 도로 사용권원. 남측 사인 토지 도로의 소유자, 통행승낙 여부, 주위토지통행권 가능성, 차량 진입 개선 가능성을 확인하세요.
- 경계 측량. 현황도로, 담장, 인접 건물과 수목의 침범 여부가 불명확하므로 응찰 전 측량 가능 여부와 비용을 점검하세요.
- 건물 정밀점검. 천장 붕괴 범위와 누수, 구조, 전기, 수도, 난방설비 상태를 확인하고 수리·철거·폐기물 처리비를 총취득비용에 반영하세요.
- 공실·명도 확인. 공실 추정과 전입 기록이 함께 존재하므로 실제 점유자, 잔존 동산, 출입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 군사·문화유산·토지거래허가 관련 제한이 이용계획에 미치는 영향을 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 도로 문제, 수리비, 측량비와 향후 환금성을 반영한 총비용을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지·건축 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 현장은 보류”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2018.09.07 근저당이 말소기준이고, 박일호의 2021.08.06 전입은 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자와 가압류권자가 배당받지 못하는 금액도 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
그러나 감정가 116,507,600원이 39,962,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 이미 5회 유찰됐고, 지적상 맹지, 차량통행이 불가능한 사인 토지 도로, 천장 일부 붕괴, 각종 설비 하자 가능성, 경계 불명확과 측량 필요성이 한꺼번에 존재합니다. 권리는 통과에 가깝지만, 물건성과 가격은 현장 확인 전까지 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 도로와 수리·정비비를 모두 합친 실제 총취득비용입니다.
