의정부지방법원 2025타경62546. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 104동 2층 202호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 권리분석의 핵심은 감정가 425,000,000원이 7회 유찰돼 145,780,000원까지 내려온 사실이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 권오철의 보증금 298,000,000원을 누가 최종 부담하는지입니다.
권오철은 2020.07.15. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.02.04. 김해경 근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 298,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다. 현재 최저가만 보고 감정가의 34%라며 저렴하다고 판단할 수 없는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.03.19. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 이행되면 권오철 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 제104동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 62.6549㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2019.10.28 |
| 소유자 | 이은수 (2020.07.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 145,780,000원 (7회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.02.04. 설정된 김해경의 근저당권 195,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 고양시 압류, 주식회사프라미스대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 권오철은 근저당 설정 전인 2020.07.15. 전입·점유해 대항력을 갖췄습니다. 2022.09.01.에는 보증금 298,000,000원으로 주택임차권등기도 마쳤습니다. 실제 임차인은 권오철 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인의 채권양수인·신청채권자이므로 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오철 주거 · 임차권등기 | 건물전부 | 298,000,000원 | 2020.07.15 | 2020.07.15 2020.07.31 | 있음 말소기준 전 전입 | 없음 배당표 기준 | 실질 0원* 주택도시보증공사 확약 |
권오철은 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권양수인으로서 강제경매를 신청했으며, 임차인 수나 보증금에 추가로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격의 48.9%, 그러나 하락 추세
스타팰리스101동-110동은 총 87세대로, 대상 면적과 유사한 거래는 7건입니다. 전체 평균은 407,714,285원이지만 2021년의 426,000,000원 거래가 6건 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 가격 판단은 2025.11. 최신 거래 298,000,000원과 최근 12개월 평균 298,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 58.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 64.66㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.08 | 59.84㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.07 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 298,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 145,780,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 298,000,000원의 48.9%입니다. 현재 가격 자체는 최근 거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 거래는 과거 거래보다 -30.0% 하락해 가격 추세가 뚜렷하게 낮아졌습니다. 전체 평균 407,714,285원만 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,840,920원 |
| 인수. 임차인 권오철 보증금 | 298,000,000원 | 0원 룰상 인수 298,000,000원 · 확약 반영 실질 0원* |
| 2. 근저당권 · 김해경 | 195,000,000원 | 142,939,080원 |
| 3. 가압류 · 주식회사프라미스대부 | 15,119,039원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 508,119,039원 중 예상 배당액은 142,939,080원이며, 미배당액은 365,179,959원입니다. 임차보증금은 배당표상 배당되지 않아 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 2026.03.19. 확약을 유효하게 반영하면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유효하면 총액도 내려간다
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 145,780,000원 | 298,000,000원 | 145,780,000원* |
| 8회 유찰 시 | 116,624,000원 | 298,000,000원 | 116,624,000원* |
| 9회 유찰 시 | 93,299,200원 | 298,000,000원 | 93,299,200원* |
확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 298,000,000원 부근에 고정됩니다. 이 사건은 확약이 유효하게 적용되므로 인수가 실질 0원*이 되고, 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 풍산역 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경의중앙선 풍산역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2019.10.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 서측 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 87세대 다세대 단지이며, 최근 12개월 동일·유사 면적 거래는 1건입니다. 반복 유찰과 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.03.19. 확약서의 제출 주체, 채권양수 관계, 잔존채권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의를 원문으로 확인하세요.
- 말소 이행 확인. 매각대금 납부 후 권오철 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유자와 인도 상태를 현황조사·현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 407,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 298,000,000원을 가격 기준으로 삼으세요.
- 하락장 보정. 최근 가격 추세가 -30.0%이므로 최신 거래가를 그대로 미래 매도가격으로 가정하지 말고 보수적으로 검토하세요.
- 유찰 원인 확인. 7회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%의 원인이 권리 오해인지, 점유·상품성·수요 부족인지 현장에서 구분해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 성립해야 1.4578억짜리다”
이 물건을 감정가 425,000,000원에서 7회 유찰된 단순 할인 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 권오철의 대항력 보증금 298,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리이고, 확약이 없다면 낙찰가가 아무리 내려가도 실질취득액은 보증금 부근에서 고정됩니다.
다만 주택도시보증공사가 2026.03.19. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 그 효력이 확인되면 인수는 실질 0원*입니다. 이 경우 현재 실질취득액 145,780,000원은 최근 거래 298,000,000원의 48.9%로 가격 차이가 분명합니다.
그럼에도 7회 유찰, 최근 추세 -30.0%, 최근 12개월 거래 1건, 단지 경매 낙찰률 0.0%는 환금성에 대한 경고입니다. 결론은 권리는 확약 확인 조건부 합격, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로 검증입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 실제 효력과 향후 매도 가능한 가격입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.19. 확약서의 유효성, 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 확약 미적용 시 룰상 임차보증금 298,000,000원의 인수 위험이 존재합니다.
