의정부지방법원 2025타경64719. 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-10 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가 현황에서는 해당 건물을 단독주택으로 이용 중이라고 적고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층이고 사용승인일은 2020.06.16입니다.
권리의 기준점은 2023.07.27 설정된 오창신용협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 이 근저당권 이후에 들어온 국세 압류, 임의경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 해당 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준권리의 순위 자체는 그대로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-10 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 · 사용승인 2020.06.16 |
| 소유자 | 이길하 |
| 감정가 / 최저가 | 569,274,600원 / 195,261,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구액 | 351,227,721원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 설비 | 위생·급배수설비, LPG가스 난방설비, 화재탐지설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.27 을구 2번 근저당권입니다. 2020.06.26 일산신용협동조합의 기존 근저당권 2,918,500,000원은 2023.07.27 일부포기로 말소됐고, 같은 날 오창신용협동조합의 420,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 압류, 경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 195,261,000원으로 감정가 569,274,600원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 195,261,000원입니다. 다만 이 사건은 실거래 시세 대신 감정가와 유찰 회차만으로 가격이 형성돼 있어, 감정가 대비 할인폭만 보고 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 195,261,000원 | 191,727,346원 | 228,272,654원 |
| 4회 유찰 시 | 136,682,700원 | 133,969,142원 | 286,030,858원 |
| 5회 유찰 시 | 95,677,890원 | 93,555,688원 | 326,444,312원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 136,682,700원, 두 번 더 진행되면 95,677,890원까지 내려갑니다. 반면 근저당 채권최고액 420,000,000원은 어느 시나리오에서도 전액 배당되지 않습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액이므로, 이를 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,533,654원 |
| 2. 근저당 · 오창신용협동조합 | 420,000,000원 | 191,727,346원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,533,654원을 제외한 191,727,346원이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당 채권최고액 대비 228,272,654원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 등기부상 해당 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
④ 현황 리스크 — 이 사건의 핵심
감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없음으로 기재되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 위와 같은 건물 위치 상이가 별도로 적혀 있습니다. 따라서 단순히 감정평가의 ‘공부와 차이 없음’만 보고 현황 리스크가 없다고 판단하기보다는, 경매 서류 전체를 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 성동IC 남동측 근거리에 위치하며, 주위에는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층, 외벽 벽돌붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임, 샷시 창호입니다.
- 난방. LPG가스에 의한 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone)입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 제한보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 기재된 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일은 2026.10.14이므로 입찰 전 현재 효력 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물 위치 대조. 지적도·현황도·별지 사실조회회신을 함께 보고 목록 1 건물의 실제 위치와 경계를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 부합물 ‘ㄱ’ 확인. 목록 2 토지 위 부합물의 실제 상태와 이용관계를 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 상태를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 크지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 마세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 다시 대조하세요.
- 규제 확인. 기재된 토지거래허가구역 기간은 매각기일 전에 종료되므로 현재 지정 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 별지 사실조회회신을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2023.07.27 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 확정하기에는 현황 변수가 큽니다.
특히 목록 1 건물의 지적경계상 위치와 현황 위치가 다르다는 명시, 일괄매각·제시외 건물 포함, 목록 2 토지의 부합물 ‘ㄱ’은 이 물건을 단순한 ‘저가 단독주택’으로 볼 수 없게 만드는 요소입니다. 권리보다 현장과 경계 확인이 먼저인 사건입니다.
