의정부지방법원 2025타경64719. 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-10 소재 물건입니다. 사건 표시는 연립/다세대 + 토지로 되어 있고, 감정 이용상태는 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 569,274,600원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 278,944,000원입니다. 표면상 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”보다 무엇을 정확히 사는지입니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리되어 있습니다. 임차인도 확인되지 않아 임차보증금 인수형 리스크는 보이지 않습니다. 그러나 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건물 위치 상이, 토지상 부합물이 함께 적혀 있어, 권리보다 현황·경계·제시외 부분 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64719 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이길하 |
| 감정가 / 최저가 | 569,274,600원 / 278,944,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오창신용협동조합 / 351,227,721원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없지만, 배당은 크게 부족하다
임차인 없음. 명시된 임차인 내역이 없어 대항력 있는 임차보증금 인수 문제는 보이지 않습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음입니다. 다만 채권 구조는 가볍지 않습니다. 현재 최저가 278,944,000원을 기준으로 하면 집행비용을 제외한 배당은 대부분 을구 1번 근저당권 · 일산신용협동조합에 돌아가고, 신청채권자인 오창신용협동조합은 예상배당 0원입니다.
② 물건 리스크 — ‘위치 상이’와 제시외 부분이 승부처
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 낙찰 전 현장에서 제시외 부분의 구조와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 위치 상이. 목록 1 건물은 북동측 도로 기준 지적경계선내 남서측에 위치하나, 감정인의 현황조사 당시 건물 위치는 북동측에 위치하여 상이한 것으로 적혀 있습니다.
- 토지상 부합물. 목록 2 토지상에 부합물 ‘ㄱ’이 소재합니다. 부합물의 실제 상태와 점유·철거 필요성을 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 단독주택이며, LPG가스에 의한 난방설비를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,705,216원 |
| 1. 근저당 · 일산신용협동조합 | 2,918,500,000원 | 274,238,784원 |
| 2. 근저당 · 오창신용협동조합 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구 3,338,500,000원 중 예상배당은 274,238,784원, 미배당은 3,064,261,216원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 최저가 | 최저가율 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 278,944,000원 | 49% | 3,064,261,216원 |
| 3회 유찰 시 | 195,260,800원 | 34% | 3,146,772,851원 |
| 4회 유찰 시 | 136,682,560원 | 24% | 3,204,530,996원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 성동IC 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상2층 건물이며 사용승인일은 2020.06.16입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, LPG가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 건물 위치가 공부상 설명과 현황조사 당시 위치가 상이하게 기재되어 있으므로 지적경계·현황 위치를 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 구조, 면적, 사용 상태, 철거 가능성, 가치 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 부합물. 토지상 부합물 ‘ㄱ’의 실제 위치와 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 미배당이 3,064,261,216원으로 큽니다. 후순위 채권자의 배당 구조와 경매 진행 변수를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사실조회회신을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “정확한 물건”이 먼저
이 사건은 감정가 569,274,600원에서 최저가 278,944,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 그러나 결론은 단순하지 않습니다. 임차인 없음, 인수권리 해당사항없음이라는 장점은 분명하지만, 동시에 건물 위치 상이, 제시외 건물 포함, 토지상 부합물이라는 물건 리스크가 큽니다. 권리분석만으로는 충분하지 않고, 현장·경계·제시외 부분을 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 사건입니다. 권리는 보통, 물건 확인은 까다로움. 최저가율 49%라는 숫자에만 기대어 들어가기엔 확인할 것이 많습니다.
