의정부지방법원 2025타경62562. 파주시 동패동 아르체 105동 1층 101호, 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 1층이고, 시세 자료의 대상면적은 62.22㎡입니다. 소유자 김태훈은 2019.08.30 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 217,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 곽예림은 2021.07.12 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.08.13 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.03.11 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 225,000,000원으로 큽니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2-48 아르체 105동 1층 101호 · 경기도 파주시 미래로310번길 182-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호 |
| 대상면적 / 세대수 | 62.22㎡ · 아르체105동 8세대 |
| 소유자 | 김태훈 (2019.08.30 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,979,532원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원*
등기부상 2017.09.28 설정된 관악신용협동조합 근저당권은 2019.08.26 이미 말소됐습니다. 이후 곽예림의 임차관계가 2021년에 성립했고, 2024.03.25 보증금 225,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 따라서 2025.03.11 강제경매개시결정을 기준으로 보면 곽예림의 전입·점유와 임차권등기가 모두 앞서 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽예림 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.13 | 2021.07.12 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 대위 |
실제 임차인은 곽예림 1명입니다. 등기에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재돼 있고 이 사건의 신청채권자이기도 하지만, 별도의 점유 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 현재 회차 배당 시나리오 자체도 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 룰상 인수액이 0원입니다. 단순 배당 시나리오에서는 7회 유찰 가격 184,800,000원일 때 미배당 43,587,200원, 8회 유찰 가격 147,840,000원일 때 미배당 80,029,760원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.08.06 확약 내용에 따라 곽예림 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 어렵다
아르체105동은 8세대이고 2017.09.19 사용승인된 것으로 제시돼 있습니다. 시세 자료에서 면적이 대응되는 거래는 1건이며, 2024.06 전용 61.3㎡·2층이 199,000,000원에 거래됐습니다. 시세 자료상 최근 12개월 평균도 199,000,000원, 최신 거래 역시 199,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 61.3㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 시세 평균 | — | 1건 | 199,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 231,000,000원은 이 시세 기준 116.1%입니다. 금액으로는 32,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부와 무관하게, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 비교 가능한 거래 표본이 1건뿐이라 가격 판단에도 보수적 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 곽예림 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,979,532원 | 1,966,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 231,000,000원 가정에서는 곽예림 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 1,966,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 233,013,532원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접한 사다리형 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역에 포함되며, 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다. 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 아르체105동은 8세대이고 확인된 시세 비교 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇고 유찰 횟수가 6회라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.06자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 곽예림 임차권임을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격을 시세 할인으로 오해하지 않기. 실질취득 231,000,000원은 시세 자료상 평균·최신 거래 199,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 횟수 확인. 6회 유찰 이력이 있음에도 현재 최저가는 231,000,000원입니다. 단순히 유찰 횟수만 보고 충분히 할인됐다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당과 인수를 분리해 보기. 현재 회차는 임차보증금이 전액 배당되어 룰상 인수도 0원이지만, 더 낮은 가격 시나리오에서는 미배당이 발생합니다. 다만 곽예림 임차권에는 확약이 있어 실질 인수 0원으로 분석합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 현재 가격은 싸지 않다
이 사건의 핵심은 권리 위험과 가격 위험이 정반대로 움직인다는 점입니다. 곽예림은 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차인이지만, 2026.08.06 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기를 말소하기로 해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리 측면에서는 큰 고비가 해소된 셈입니다.
하지만 매수인이 실제로 투입하는 현재 취득금액은 여전히 231,000,000원입니다. 이는 시세 자료상 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 199,000,000원의 116.1%입니다. 여기에 6회 유찰, 8세대 다세대, 실거래 표본 1건이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 완화, 현재 가격은 보수적 판단”입니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실보다 실질취득액이 실제 비교 시세보다 높다는 점을 우선해서 봐야 합니다.
