의정부지방법원 2025타경62577. 경기도 파주시 금촌동 793-6 ‘창성에코빌’ 6층 602호, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 당시 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적 수치는 별도로 제시되지 않았지만 2018.01.19 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 602호로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 163,000,000원의 약 24%인 39,136,000원까지 내려왔고 총 4회 유찰됐습니다.
권리관계에서 먼저 볼 것은 2021.04.29 파주시 압류입니다. 자료상 이 권리가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후의 가등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2024.12.31 설정된 유한회사창성의 소유권이전청구권 가등기는 메모상 담보가등기인지 종류 확인이 필요합니다. 임차인 원태균은 2023.12.04 전입했으므로 말소기준권리 이후 전입에 해당해 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62577 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 6층602호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 중앙로 218 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 · 지상7층 건 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 유여경 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 39,136,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동호신용협동조합 / 13,245,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.04.29 파주시 압류로 분석됩니다. 2023.05.31 동호신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.12.31 유한회사창성의 소유권이전청구권 가등기는 매각으로 소멸 표시가 있습니다. 2025.03.13 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 다만 2024.12.31 가등기의 담보가등기 여부와 종류는 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원태균 | 전부 | 120,000,000원 | 2023.12.04 | 없음 | 0원 |
원태균의 전입일은 2023.12.04로 말소기준권리인 2021.04.29 이후입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판단되며 보증금 120,000,000원은 매수인 인수금액으로 잡히지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 현재 최저가 24%까지 하락
현재 회차는 4회 유찰로 감정가의 24% 수준인 39,136,000원입니다. 실거래 자료는 제시되지 않아 시장 실거래와의 직접 비교 대신 현재 회차와 추가 유찰 시나리오로 가격을 봅니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 최저/매각가 | 소유자 잔여 |
|---|
④ 입지·이용상태 메모
- 입지. 경기도의료원 파주병원 북측 인근의 구분건물로, 소규모 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재한 주상혼용지대입니다. 감정상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기준시점 현재 오피스텔로 이용중이며, 사건의 용도 표기는 근린시설입니다.
- 토지·도로. 남동측 하향완경사지에 평탄하게 조성된 세장형 토지로 주상용건부지로 이용중이며 남서측으로 광대로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류(폭 8m~10m)(접합)·가축사육제한구역·토지구획정리사업지구입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이 항목에는 일부가 타인(601호) 점유로 기재되어 있어 경매 진행시 참고가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저매각가 39,136,000원은 감정가 163,000,000원의 약 24%입니다. 4회 유찰 상태인 만큼 가격 자체는 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없어 현장가치 확인이 필요합니다.
- 가등기. 2024.12.31 유한회사창성의 소유권이전청구권 가등기는 담보가등기 종류 확인이 필요합니다.
- 임차인. 원태균 보증금 120,000,000원은 전입이 말소기준권리 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유. 현장조사상 타인(601호) 점유가 기재되어 있어 602호와의 실제 점유관계를 확인하세요.
- 배당. 현재 시나리오에서는 집행비용 1,104,448원, 소유자 교부 38,031,552원이며 채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 기준으로 가등기 종류, 점유관계, 임차인의 확정일자 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 크지만, 가등기는 확인해야 한다”
이 물건의 가장 큰 장점은 4회 유찰로 현재 최저매각가가 39,136,000원까지 낮아졌다는 점입니다. 임차인 원태균의 전입일은 2023.12.04로 말소기준권리인 2021.04.29 이후라 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 2024.12.31 가등기는 자료상 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의점이 남고, 현장조사상 일부는 타인(601호) 점유로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 낮은 가격 자체보다 가등기 성격과 실제 점유상태를 확인한 뒤 접근하는 유형입니다. 현재 회차 39,136,000원뿐 아니라 5회 유찰 시 27,395,200원, 6회 유찰 시 19,176,640원 시나리오도 제시되어 있으므로 회차별 판단 기준을 미리 세워두는 것이 중요합니다.
