의정부지방법원 2025타경62602. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 3층 302호, 감정평가상 다세대주택 단위세대입니다. 현재 소유자는 나정호이고, 2020.09.11 소유권이전과 같은 날 경서농업협동조합의 채권최고액 211,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 서민금융진흥원의 가압류 6,409,880원과 2025.03.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 감정가 244,000,000원에서 이미 3회 유찰되어 현재 최저매각가격이 83,692,000원까지 내려왔습니다. 그렇다고 이 숫자만 보고 “감정가의 34%이니 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 검증할 근거가 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대 · 철근콘크리트구조 4층건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 나정호 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 83,692,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 171,114,517원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2018년 광진자양새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.09.11 경서농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 들어온 서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원대연 | 2024.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
원대연의 전입신고는 2024.07.12로, 말소기준인 2020.09.11 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없는 이상 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족분이 매수인에게 임대차보증금으로 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 회차는 감정가 244,000,000원 대비 감정가 34% 수준인 83,692,000원입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 58,584,400원, 5회 유찰 시 시나리오는 41,009,080원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,906,456원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 211,200,000원 | 81,785,544원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,409,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 217,609,880원, 예상 배당액은 81,785,544원, 미배당은 135,824,336원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주대원초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장 및 창고·농경지가 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역입니다.
- 표시 확인. 제시목록상 에이동이나 건물 외벽에는 ‘105’로 표시되어 있습니다.
- 현장 한계. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도를 참고했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 원대연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 비율과 다르므로 입찰자금 준비에 주의하세요.
- 동 표시 대조. 제시목록은 에이동, 현장 외벽은 ‘105’ 표시입니다. 현장과 공부의 동일성을 직접 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유·내부상태·수선 필요 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.11 경서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 원대연도 2024.07.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 감정가 244,000,000원에서 3회 유찰되어 83,692,000원까지 낮아졌지만 비교 실거래 자료가 없기 때문입니다. 다세대주택의 실제 환금성과 개별 호수 가격을 별도로 확인하지 않은 상태에서 “34%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 임차보증금·확정일자 미상, 내부 미확인, 건물 외벽 ‘105’ 표시, 매수신청보증금 20%라는 확인사항이 남습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격이 실제 시장에서 경쟁력이 있는지를 입찰 전에 확인하는 것입니다.
