의정부지방법원 2025타경62603. 고양시 덕양구 오금동 686 ‘고양삼송한강듀클래스’ 1층 128호입니다. 사건 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지원시설-근린생활시설), 현황은 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 권호선이며, 2023.01.02 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 378,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 케이뱅크 가압류 44,923,208원, 신한은행 가압류 33,262,563원, 2025.03.13 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서 채권자에게 374,888,281원의 미배당이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62603 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 1층 128호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지원시설-근린생활시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 · 지하2층 지상9층 내 1층 128호 |
| 소유자 | 권호선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 83,195,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 331,921,449원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 현황은 공실로 확인되며, 감정요항표에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 확인되는 권리구조에서는 대항력 임차인 보증금 인수 문제가 없고, 말소기준인 국민은행 근저당과 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.81%까지 내려온 5회 유찰
현재 최저매각가는 83,195,000원으로, 시나리오상 감정가의 16.81%입니다. 이미 5회 유찰됐고, 다음 회차 시나리오는 58,236,500원, 그 다음은 40,765,550원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 하락폭이 매우 크지만, 감정가 대비 할인율 자체가 곧 시장 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 83,195,000원 | 81,297,490원 | 374,888,281원 |
| 6회 유찰 시 | 58,236,500원 | 56,788,243원 | 399,397,528원 |
| 7회 유찰 시 | 40,765,550원 | 39,631,770원 | 416,554,001원 |
③ 예상배당표 (매각가 83,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,897,510원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 378,000,000원 | 81,297,490원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 44,923,208원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 33,262,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 456,185,771원, 채권자 예상배당은 81,297,490원, 미배당은 374,888,281원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 구조입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오금상촌공원 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·물류센터·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지원시설-근린생활시설)이며 현황은 공실입니다. 임대내역은 미상입니다.
- 도로. 서측·남측은 중로에 접하고 동측은 소로에 접합니다.
- 용도지역·계획. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·택지개발지구이며, 제한보호구역·도로구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건축물. 프리케스트콘크리트조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 구조이며 공동 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 원인이 가격·용도·임대수요·시설 활용성 중 어디에 있는지 현장 확인이 핵심입니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 실제 인도 상태와 내부 시설, 사용 가능 여부를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 대지지만 감정평가 이용상태는 공장(지원시설-근린생활시설)입니다. 실제 사용계획이 관련 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 미배당 오인 금지. 현재 회차 미배당 374,888,281원은 채권자 측 미회수액이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 매각 전후 세금·공과금의 부담 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 5회 유찰의 이유를 보라”
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2023.01.02 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현황 공실에 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 495,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 현재 83,195,000원까지 내려왔습니다. 이 큰 격차를 곧바로 “시세보다 싸다”로 읽기보다는, 지식산업센터 지원시설이라는 용도와 공실 상태, 반복 유찰이라는 시장 반응을 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리함정보다 실제 사용성과 재매각 가능성입니다.
