122,500,000원
의정부지방법원 2025타경62675. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌 101동 202호, 전용 56.5156㎡의 다세대주택입니다. 소유자 신국선은 2021.07.21. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 내려온 최저가 자체가 아니라, 그 뒤에 붙는 선순위 임차보증금 부족분과 이를 제거하는 주택도시보증공사의 확약서입니다.
최재영은 2021.06.30. 전입·점유를 시작했고, 2021.06.02. 확정일자를 받았습니다. 기준권리인 2023.08.28. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 임차인이므로 원래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가에서 예상배당은 119,985,000원, 부족분은 130,015,000원입니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 인수가 늘어나 총투입액은 약 252,515,000원이 되는 구조입니다.
그러나 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.21. “보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최재영 임차권에 한해 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 확약은 다른 점유자에게 확대 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 제101동 제2층 제202호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.5156㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 외벽 드라이비트·파벽돌 마감 · 새시 창호 |
| 소유자 | 신국선 (2021.07.21. 소유권이전 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (7회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,931,683원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 단지 | 골든힐스빌 A101·102·103동 · 24세대 · 2018.04.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·결론 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재영 건물 전부 · 주거 | 2021.06.30. 확정일자 2021.06.02. | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.07.24. | HUG 채권양수 실질 인수 0원* |
| 정아현 | 2024.02.27. | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 배당요구 2025.04.02. | 승계 없음 기준권리 이후 전입 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 최재영의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자로서 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확약의 적용 대상은 최재영 관련 잔존채권뿐입니다. 확약 밖에 있는 정아현은 2024.02.27. 전입해 기준권리 2023.08.28.보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 제출서류를 다시 대조해야 합니다.
③ 최저가와 실질취득 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 구분 | 입찰가격 | 룰상 인수 | 확약 미적용 총투입 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 49% | 122,500,000원 | 130,015,000원 | 252,515,000원 | 122,500,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 39% | 98,000,000원 | 154,164,000원 | 252,164,000원 | 98,000,000원* |
| 9회 유찰 시 감정가 31% | 78,400,000원 | 173,411,200원 | 251,811,200원 | 78,400,000원* |
표에서 보듯 확약이 없다면 입찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 총투입액이 약 250,000,000원 수준으로 고정됩니다. 현재 회차에서도 룰상 총투입액은 252,515,000원으로 최근 시세지표 190,000,000원보다 높습니다. 따라서 확약을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트가 없습니다.
반대로 확약이 유효하게 이행돼 잔존채권 포기와 임차권등기 말소가 완료되면 실질취득액은 최저가와 같은 122,500,000원*입니다. 이 금액은 최근 시세지표 190,000,000원의 64.5%로, 단순 금액상 차이는 67,500,000원입니다. 다만 최근 거래 표본이 1건이고 가격 추세가 -29.4%이므로 과거 전체 평균 259,375,000원을 근거로 가격 가점을 크게 주어서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 190,000,000원, 추세는 -29.4%
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.52㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 56.96㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 56.52㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 56.52㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 56.52㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 259,375,000원 |
전체 8건 평균은 259,375,000원이지만 2021~2022년 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.03. 190,000,000원, 최근 지표 평균도 190,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근과 과거의 비교 추세는 -29.4%로 하락 방향입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 최재영 보증금 | 250,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 5,638,807원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 268,931,683원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 최재영의 배당 부족분은 130,015,000원입니다. 이는 확약이 없을 경우 매수인이 인수할 금액이며, 2026.04.21. 확약 이행 전제에서는 실질 0원*으로 분석합니다. 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 연세대학교 삼애캠퍼스 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 동측 약 6m 포장도로와 접하고, 인접지 대비 등고 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 단지이며 최근 시세 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.2회이고 매각률은 0%로 집계돼, 가격 외 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.21. 제출 확약서의 서명·권한·적용 채권·조건을 법원 기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 잔금납부와 인도 과정에서 을구 순위 3번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 정아현 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구서와 매각물건명세서 보완서류를 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단·인천광역시 서구·고양시 압류와 관련해 당해세 또는 선순위 조세채권이 있는지 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 조사. 권리문제 외에도 내부 상태, 누수, 접근성, 점유·명도, 금융기관 담보평가와 수요 부족 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 259,375,000원보다 최신 거래 190,000,000원과 -29.4% 추세를 우선해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 제한보호구역, 성장관리계획구역 표기가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건이 아니라, 확약이 있어야 싸지는 물건”
이 사건을 감정가 250,000,000원 대비 최저가 122,500,000원이라는 숫자만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 선순위 임차권의 미배당 보증금 130,015,000원을 그대로 인수하면 총투입액은 252,515,000원으로 최근 시세지표 190,000,000원을 웃돕니다. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이므로, 확약이 없다면 유찰 횟수는 가격 메리트로 직결되지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 2026.04.21. 확약서가 유효하게 이행되고 임차권등기가 말소되면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 122,500,000원입니다. 이 경우 최근 시세지표 190,000,000원의 64.5%로 금액상 여유가 생깁니다. 다만 7회 유찰, -29.4% 하락 추세, 최근 거래 1건, 24세대 소규모 단지라는 경고가 뚜렷합니다. 결론은 확약 이행 확인 시 가격 검토 가능, 확인 전에는 입찰 보류입니다.
* “실질 인수 0원”은 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 예정대로 이행된다는 전제입니다. 룰상 미배당 인수액은 130,015,000원입니다.
