의정부지방법원 2025타경64720. 파주시 광탄면 신산리 68 소재 대지·토지 물건입니다. 감정평가상 주변은 임야와 공장·창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하고, 본건 지상에는 제시외건물 2개동이 존재합니다. 이 건물들은 별도 사건인 2025타경64724에서 건물평가가 진행 중인 사정을 고려해 평가에서 제외됐고, 감정가는 이에 구애받지 않은 토지 정상가격으로 산정됐습니다.
권리만 보면 배당 가정상 매수인이 승계할 금액은 없습니다. 다만 이 사건은 단순히 “감정가 25억 원대 토지가 8억 원대로 내려왔다”는 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 일괄매각 범위와 제시외건물의 소유관계·점유관계, 토지만 평가한 감정가의 적용 범위, 그리고 등기상 말소기준 산정과 후속 말소기록을 원본에서 맞춰보는 과정이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64720 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 신산리 68 · 경기도 파주시 광탄면 심궁로 101 |
| 용도 / 평가상태 | 대지 + 토지 · 제시외건물 2개동 평가 제외 · 토지만 정상평가 |
| 등기표시 | 경기도 파주시 광탄면 신산리 68 1동 |
| 소유자 | 백종붕 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,518,213,400원 / 863,750,000원 (3회 유찰) |
| 등기상 경매개시 채권자 | 리텍 주식회사 · 강제경매개시결정 등기 사건번호 2025타경64724 |
| 청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 원본 대조 필요
산정된 말소기준은 2025.04.16. 정보훈 가압류 40,500,000원입니다. 이 기준 이후의 가압류·근저당권·강제경매개시결정·파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있고, 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 863,750,000원으로 감정가 2,518,213,400원의 34.3%입니다. 감정가와의 차액은 1,654,463,400원에 달합니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 비율은 오직 감정가 대비 유찰폭일 뿐, 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당표상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 863,750,000원 | 0원 | 633,712,500원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 604,625,000원 | 0원 | 377,178,750원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 423,237,500원 | 0원 | 197,605,125원 |
③ 예상배당표 (매각가 863,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,037,500원 |
| 갑구 2번 가압류 · 정보훈 | 40,500,000원 | 40,500,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사태경조경건설 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 새담씨에스 | 확인 필요 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 정보훈 | 40,500,000원 | 40,500,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사태경조경건설 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사새담씨에스 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 633,712,500원 |
배당표에 반영된 채권액 219,000,000원은 전액 배당되는 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
④ 임차인·점유 및 일괄매각 범위
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사서·전입세대열람·사업자등록사항과 실제 점유자를 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우 대항력 여부는 별도 판단 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 광탄면 신산리 소재 신산초등학교 동측 인근입니다.
- 주변환경. 임야, 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다. 주거지 중심의 표준화된 시장보다 이용목적과 매수층이 제한될 수 있는 환경입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역입니다.
- 행위제한. 가축사육제한구역 전부제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역과 45미터 위임지역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택· 아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 공장·창고·농경지 등이 혼재한 자연녹지지역 토지여서, 아파트처럼 거래 표준화가 된 물건보다 매수목적과 활용 가능성에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 토지와 건물의 지번·동·목록번호를 원본에서 확인하세요.
- 제시외건물 조사. 2개동의 소유자, 점유자, 건축물대장 등재 여부, 철거 또는 사용 가능성, 별도 사건 2025타경64724의 진행 내용을 확인하세요.
- 점유 조사. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 2025.04.16. 가압류를 말소기준으로 산정한 내용과 2025.09.26. 말소기록, 2025.09.17. 근저당권 3건의 존속 여부를 최신 등기에서 확인하세요.
- 배당 중복 검토. 동일 채권자·동일 금액의 가압류와 근저당권이 각각 반영된 이유를 채권계산서와 배당요구서로 확인하세요.
- 신청채권 확인. 청구액 500,000,000원과 배당 시나리오상 신청채권 배당 0원의 관계를 집행기록에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역, 가축사육제한, 군사시설 제한보호구역이 실제 이용계획에 미치는 영향을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 토지의 실제 거래사례와 용도·도로조건·형상·이용상태를 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각범위다
이 물건의 배당 가정과 매각물건명세서만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 안전한 토지 입찰이 완성되는 것은 아닙니다. 감정가는 제시외건물 2개동을 제외한 토지 정상가격이고, 본건은 일괄매각으로 기재돼 있으며, 임대관계는 미상입니다. 여기에 말소기준으로 산정된 가압류의 후속 말소기록, 등기상 개시결정 사건번호 2025타경64724와 본 사건번호 2025타경64720의 관계, 신청 청구액 500,000,000원이 배당표에 반영되지 않은 점도 확인 대상입니다.
최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현장·목록·평가범위의 실사 난도는 높은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 토지와 제시외건물의 실제 매각범위 및 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
