의정부지방법원 2025타경62716. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨스타팰리스 9층 904호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유권은 2024.06.12. 주식회사경담산업으로 이전됐고 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 김정운 근저당, 경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단·국·김포시의 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 권리등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 점유관계에는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 임차 기재 2건 외에, 전입일이 확인되지 않은 점유 기재 2건이 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62716 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 9층 904호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(사무소) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 9층 904호 · 사용승인 2024.01.23 |
| 소유자 | 주식회사경담산업 (2024.06.12. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 53,542,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 338,141,708원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2024.06.12. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김정운 근저당권과 각 가압류·압류·가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 선순위 인수 권리는 확인되지 않고, 현재 회차 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 알려진 2건은 후순위, 2건은 대항력 가능·미상
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 골드캐피탈대부 주식회사(대표자 박진한) | 904호, 5.925㎡ | 2025.03.21 | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 지경산업(대표자 박진한) | 904호, 5.925㎡ | 2024.07.10 | 20,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 탈대부 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 대표자 | 주거 | 미상 | 0원 기재 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
골드캐피탈대부 주식회사와 주식회사 지경산업은 각각 2025.03.21., 2024.07.10. 전입으로 말소기준일인 2024.06.12.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘탈대부’와 ‘대표자’는 전입일이 확인되지 않아 선후관계를 판정할 수 없습니다. 특히 탈대부는 보증금도 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 두고 접근해야 합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이지만 시세 근거는 없다
감정가 223,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,542,000원, 시나리오상 감정가의 24%입니다. 추가 유찰 시에는 5회 유찰 37,479,400원, 6회 유찰 26,235,580원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 특히 업무시설(사무소) 이용 물건은 동일 건물·동일 용도의 실제 거래와 임대수익을 대조하지 않고 감정가 할인율만 비교하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,363,756원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 201,600,000원 | 52,178,244원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김정운 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 329,940,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,088,784원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 930,130,901원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,692,759,685원, 채권자 예상배당은 52,178,244원, 미배당은 1,640,581,441원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 향동중학교 남서측 인근이며, 주변은 대단위 업무시설과 근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입과 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 포장도로, 동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 비행안전4구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2024.01.23이고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 탈대부와 대표자의 실제 점유관계·전입일·보증금 및 대항요건을 원본 서류와 현장 확인으로 확정해야 합니다.
- 알려진 임차 2건. 골드캐피탈대부 주식회사와 주식회사 지경산업은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 24%여도 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·동일 용도 거래와 임대수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 4회 유찰된 물건인 만큼 가격 외에 점유, 용도, 임대관계 및 환금성 요인을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 점유 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수할 수 있나”가 먼저
이 물건은 감정가 223,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 53,542,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 자료에는 이를 실제 시장가격과 비교할 실거래 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 미상 점유 2건입니다. 알려진 임차 2건은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 탈대부와 대표자는 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상 상태입니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 현재 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 미상 점유의 사실관계가 확정되기 전에는 그 숫자를 최종 인수액으로 단정하기 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 4회 유찰, 업무시설(사무소)이라는 용도까지 겹칩니다. 따라서 결론은 등기 권리는 정리형이지만, 점유는 미완결이고 가격은 검증 전입니다. 현재 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 미상 점유의 실제 권리관계입니다.
