의정부지방법원 2025타경62754. 고양시 덕양구 고양동 한신베네스트 101동 4층 402호로, 주거용으로 이용 중인 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 장은철이며, 현대캐피탈이 청구금액 100,297,870원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2017년 4월 6일 설정된 현대캐피탈 근저당권 118,300,000원입니다.
말소기준보다 앞선 우리은행·신정신용협동조합·한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 대부업체 근저당권 2건과 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62754 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 870-1 한신베네스트 101동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 푸른마을로120번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주거용(다세대주택) · 지상 5층 내 4층 |
| 소유자 | 장은철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 42,532,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 100,297,870원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 모두 소멸
현재 말소기준권리는 을구 6번 현대캐피탈 근저당권입니다. 이후 같은 날보다 늦게 설정된 아이앤유크레디트대부·엠케이캐피탈대부 근저당권과 서울신용보증재단·미래에셋생명보험·일미본가물류의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현대캐피탈의 근저당 채권최고액은 118,300,000원이고, 경매 청구액은 100,297,870원입니다.
② 임차·점유 — 신고는 없지만 임대관계 미상
신고된 임차인은 0명입니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인의 인수액은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 미신고 임차인이나 기타 점유자가 있는지는 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%를 시세 할인율로 읽지 말 것
현재 최저매각가는 42,532,000원으로 감정가 124,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 비율은 3회 유찰로 내려간 감정가 대비 비율일 뿐, 최근 실거래가나 현행 매물가와 비교한 시세 할인율이 아닙니다.
비교 가능한 실거래 가격 근거가 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 낼 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 위치, 도로조건, 관리상태, 내부수리, 점유와 명도 여건에 따라 거래가격 차이가 생길 수 있으므로 인근 유사 물건을 직접 비교해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 195,108,048원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 207,637,976원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,840,679원 | 20,065,547원 | 216,408,925원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,165,576원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 118,300,000원 | 41,366,424원 |
| 2. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠케이캐피탈대부 | 7,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 49,047,482원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 미래에셋생명보험 주식회사 | 9,306,364원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 일미본가물류 | 39,320,626원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 236,474,472원 중 예상 배당액은 41,366,424원이며, 미배당액은 195,108,048원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 목암초등학교 북서측 인근이며, 기존주택과 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 5층 건물의 4층 402호이며, 외벽은 치장벽돌 쌓기와 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비와 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 주거용 건부지이며 북동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장조사로 실제 점유자를 확인하세요.
- 3회 유찰 원인. 건물 상태, 누수·균열, 내부수리 필요성, 명도 문제와 거래수요를 각각 점검하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 34.3%를 시세 할인율로 보지 말고 인근 고양동 다세대 실거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 도로·접근성. 북동측 세로의 폭과 차량 진입, 주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 사용 중인 전기·가스·수도 정산 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 현대캐피탈 근저당 이후의 권리는 모두 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 3회 유찰된 최저가 42,532,000원이 실제 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다.
임대관계가 미상이고 비교 실거래 근거도 확인되지 않은 만큼, 권리상 안전성만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 확인. 이 물건은 낮아진 최저가보다 반복 유찰의 원인을 찾아내는 일이 먼저입니다.
