의정부지방법원 2025타경62825. 파주시 야당동 금호타운 103동 4층 404호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김유식이고 2022.06.28 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차보증금 300,000,000원의 주택임차권과 2026.08.05 제출된 인수조건변경확약서입니다.
임차권자 노아현은 2022.04.18 임대차계약, 2022.04.21 확정일자, 2022.05.09 주민등록 및 점유개시로 확인됩니다. 말소기준권리는 2024.02.20 국민건강보험공단 압류이므로 전입이 그보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62825 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 188-6 금호타운 103동 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 하우고개길 161-28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.11㎡ · 지상4층 중 4층 · 복층형 구조·다락 및 지하층 구분 창고 |
| 소유자 | 김유식 · 2022.06.28 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,592,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이지만 확약으로 해소
말소기준권리는 2024.02.20 국민건강보험공단 압류입니다. 2024.05.27 등기된 노아현의 주택임차권은 등기 순서로는 말소기준 이후이지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유개시일은 2022.05.09로 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 미배당분의 매수인 인수를 검토해야 합니다. 이후 2025.04.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노아현 | 전유부분 전부 | 300,000,000원 | 2022.05.09 / 2022.04.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 실질 0원 |
배당요구일 2024.05.27. 원칙 계산에서는 보증금 미배당분이 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.08.05자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 노아현 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 299,000,000원을 봐야 한다
확약 때문에 매수인의 실질취득은 최저매각가와 같은 299,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 170,000,000원과 180,000,000원, 평균 175,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 이 최근 평균의 170.9%입니다. 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.7㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 59.57㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.11 | 59.11㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2022.06 | 59.11㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.04 | 59.11㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2022.01 | 59.11㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 59.47㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2021.09 | 59.47㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2021.08 | 59.57㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2021.06 | 59.7㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2021.06 | 59.47㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
전체 11건의 단순 평균은 208,181,818원이지만, 2022년의 300,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 평균은 175,000,000원, 최신 거래는 170,000,000원이며, 최근 구간은 과거보다 -18.8%입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 170.9%이고, 전체 평균 대비로도 143.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 임차인 노아현 보증금 · 우선변제 | 300,000,000원 | 294,014,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,592,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙적 배당 계산상 노아현 보증금 부족분은 5,986,000원입니다. 다만 2026.08.05자 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙적 미배당은 늘지만 확약은 유지
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 100% | 299,000,000원 | 5,986,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 239,200,000원 | 64,948,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 191,360,000원 | 112,119,040원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 부담이 사실상 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이번 사건에서는 해당 임차인에 한해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있으므로 위 표의 룰상 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 중 제404호이며, 내부계단을 통해 진입 가능한 다락이 있는 복층형 구조입니다. 지하층에는 세대별 구분 창고가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 금호타운103동은 19세대이고 2015.04.01 준공입니다. 경매 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 가격 민감도가 큰 편으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.05자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 208,181,818원보다 최근 12개월 평균 175,000,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -18.8%이므로 과거 300,000,000원 거래만으로 현재 감정가를 평가하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 확인. 현재 5회 유찰 표기와 단지 평균 4.0회 유찰 이력을 감안해 환금성과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 다락·창고 확인. 복층형 다락과 지하층 세대별 구분 창고의 실제 상태 및 이용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 문제는 풀렸지만, 가격 문제는 그대로다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 실제 현재 매각가 기준 배당 계산에서도 5,986,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.08.05자 확약으로 해당 임차인의 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 299,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 175,000,000원, 최신 거래는 170,000,000원입니다. 실질취득이 최근 평균의 170.9%인 데다 최근 추세도 -18.8%입니다. 현재 5회 유찰과 단지 평균 4.0회 유찰까지 겹칩니다. 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격과 환금성은 보류. 이 물건은 인수액이 아니라 응찰가격을 얼마나 낮춰 잡느냐가 승부처입니다.
