* 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.19. 확약서가 유효하게 적용되고, 손대한의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다.
의정부지방법원 2025타경62842. 파주시 조리읍 장곡리 ‘파주골든트리빌리지’ 4층 401호로, 복층구조의 다세대주택입니다. 감정가 239,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 81,980,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차보증금과 확약서의 효력입니다. 손대한의 전입일과 확정일자는 모두 2022.01.18.로 말소기준권리인 2022.09.13. 국 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 156,895,640원을 매수인이 인수해, 현재 회차의 룰상 총부담은 238,875,640원까지 올라갑니다.
다만 손대한 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.03.19. “배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 예정대로 이행되면 손대한 관련 매수인 인수액은 실질 0원*이고, 실질취득액은 최저매각가인 81,980,000원*입니다. 단, 이 결론을 손광수에게까지 확대할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 장곡리 763-3 파주골든트리빌리지 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 복층구조 · 방2·욕실1·주방/식당·거실·다락·발코니 등 · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 고완석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 81,980,000원 (7회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.13. 갑구 5번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.09.13. 접수된 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 손대한 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 손대한은 임차권등기 접수일인 2024.01.08.보다 앞서 2022.01.14. 점유를 시작하고, 2022.01.18. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 등기 순번만 보면 후순위처럼 보이지만, 임차인의 대항력 기준은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 별도 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손광수 | 2024.12.03. 전입 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손대한 | 전유부분 전부 · 점유 2022.01.14. · 전입 2022.01.18. | 237,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 실질 0원* |
실제 임차인으로 기재된 사람은 손광수와 손대한 2명입니다. 주택도시보증공사는 손대한의 임차보증금 채권양수인이자 신청채권자일 뿐 별도의 임차인이 아니므로, 보증금 237,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다.
손광수는 2024.12.03. 전입해 말소기준일 2022.09.13.보다 늦으므로 제공된 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 사용관계가 확인되지 않았으므로, 확약서가 손대한에게만 적용된다는 점과 함께 현재 점유·인도 관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득 구조 — 최저가 하락과 인수액의 역관계
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 룰상 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 본건도 확약을 적용하지 않으면 현재 회차 총부담은 238,875,640원, 8회 유찰 시 238,580,512원, 9회 유찰 시 238,344,410원입니다. 즉 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 총액은 계속 2.38억원 안팎에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 미배당·인수 | 룰상 총부담 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 81,980,000원 | 156,895,640원 | 238,875,640원 | 81,980,000원* |
| 8회 유찰 시 | 65,584,000원 | 172,996,512원 | 238,580,512원 | 65,584,000원* |
| 9회 유찰 시 | 52,467,200원 | 185,877,210원 | 238,344,410원 | 52,467,200원* |
④ 예상배당표 (매각가 81,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,875,640원 |
| 1. 임차인 손대한 보증금(우선변제) | 237,000,000원 | 80,104,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 손대한 보증금에 배당되고, 156,895,640원이 미배당됩니다. 이 금액은 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 2026.03.19. 확약서가 적용되면 손대한 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 건물의 4층 401호로, 복층구조 다세대주택입니다. 방2·욕실1·주방/식당·거실·다락·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 조리읍 장곡리 장곡검문소교차로 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 점포가 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로·설비. 남동측 폭 약 5~6m 포장도로에 접하며, 기본 위생·급배수·승강기·난방시설이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 한강 폐기물 매립시설 설치제한지역입니다.
- 현장 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 조사됐습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이 7회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 할인율과 별개로 재매각 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.19. 제출 확약서의 제출 주체, 사건번호, 손대한 보증금 채권의 범위, 잔존채권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 말소 이행 조건 확인. 확약서는 임차권등기 말소에 대한 동의입니다. 매각·배당 후 실제 말소가 어떤 절차와 시점으로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 손광수 점유 확인. 2024.12.03. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·사용 부분·현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 81,980,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일·인근 다세대의 최근 거래와 매물 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 복층 내부 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했고 건축물현황도를 기준으로 구조를 파악했습니다. 방2·다락·발코니 등 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 국 압류에 따른 조세채권, 실제 집행비용과 배당순위는 매각물건명세서·배당요구종기 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리, 손대한의 임차권등기, 주택도시보증공사의 가압류·강제경매개시결정과 확약서가 최신 등기 및 법원 서류와 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
확약이 없다면 이 사건은 최저가가 81,980,000원까지 내려왔어도 손대한 미배당 보증금 156,895,640원을 인수해 룰상 총부담이 238,875,640원에 이르는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 2.38억원 안팎에 머뭅니다.
하지만 손대한의 채권양수인인 주택도시보증공사가 2026.03.19. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 손대한 관련 인수는 실질 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 81,980,000원*입니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 본건은 7회 유찰된 복층 다세대주택이고, 손광수의 보증금·현재 점유관계와 폐문 상태의 내부 확인이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다. 확약서의 적용 범위와 말소 이행을 원본으로 확정한 뒤, 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 다세대 거래가격과 현장 상태를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
