의정부지방법원 2025타경62918. 고양시 일산동구 풍동의 지하 1층 다세대주택입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 249,810,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 41,986,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리의 출발점은 최저가가 아닙니다. 임차인 신대진의 전입·점유개시는 2020.11.23, 임차권등기는 2023.11.29이고, 말소기준으로 제시된 롯데캐피탈 가압류는 2024.04.16입니다. 즉 임차권이 말소기준보다 앞섭니다.
등기된 임차보증금은 1차 215,000,000원에서 2차 218,000,000원으로 변경됐고, 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 그래서 41,986,000원에 낙찰되더라도 경제적 판단 기준은 4천만원이 아니라 약 2.18억원의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 562-20 3동 지1층비101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 지1층 비101호 · 다세대주택 1개호 이용 |
| 소유자 | 김명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 249,810,000원 / 41,986,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 감정상 특이사항 | 다세대주택 일부인 방·드레스룸 등이 제시외 물건으로 확인·평가됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신대진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 218,000,000원 | 2020.11.23 | 1차 2020.11.23 2차 2022.11.03 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
을구 7-2는 별도 임차인이 아니라 을구 7번 임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 신대진 1명으로 봅니다.
신대진의 임대차계약은 1차 2020.09.17, 2차 2022.10.30이며 보증금은 최종 218,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.11.23입니다. 이는 말소기준 가압류일 2024.04.16보다 약 3년 5개월 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 명세서도 이 점을 별도로 명시하고 있어, 인수 위험을 배제한 채 응찰해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 2.18억이 싸 보이지만, 비교면적이 맞지 않는다
시세 판단도 최저가 41,986,000원이 아니라 실질취득 약 218,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 확인된 삼성캐슬풍동3차 거래 6건의 전체 평균은 360,500,000원이고, 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2025.01의 455,000,000원입니다. 단 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 거래 면적은 모두 56.93㎡인 반면 시세 비교 대상면적 표기는 79.81㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 56.93㎡ | 4 | 455,000,000원 |
| 2022.04 | 56.93㎡ | 3 | 319,000,000원 |
| 2022.01 | 56.93㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 56.93㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 56.93㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2021.06 | 56.93㎡ | 1 | 340,000,000원 |
실질취득 218,000,000원은 최근 12개월 평균 455,000,000원의 약 47.9%입니다. 수치만 놓으면 상당한 차이가 있지만, 이를 곧바로 “시세보다 52% 싸다”라고 해석하면 곤란합니다. 최신 거래는 56.93㎡ 1건이고 본건 비교면적 79.81㎡와 매칭되지 않으며, 본건은 지하 1층입니다. 게다가 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 나타나 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,155,748원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 14,264,561원 | 14,264,561원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 26,565,691원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 41,986,000원 중 집행비용 1,155,748원을 제외한 채권자 배당 추정액은 40,830,252원, 미배당액은 191,434,309원입니다. 이 배당 시뮬레이션과 별개로 매각물건명세서가 명시한 선순위 임차권의 미배당 보증금 인수조건을 반드시 반영해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 입찰자 판단기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 41,986,000원 | 191,434,309원 | 실질취득 ≈ 218,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 29,390,199원 | 203,803,386원 | 실질취득 ≈ 218,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 20,573,139원 | 212,461,739원 | 실질취득 ≈ 218,000,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 6회, 7회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커질 수 있으므로 총부담이 크게 내려가지 않습니다. “다음 유찰이면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않는 유형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산역 남동측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 풍산역(경의중앙선·서해선)이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 층·구조. 철근콘크리트구조 4층 중 지1층 비101호입니다. 위생·급배수·난방설비가 있고 승강기설비는 1층~4층으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 부분. 건물 일부를 점용해 다세대주택의 방·드레스룸 등으로 사용하는 제시외 물건이 확인돼 평가됐습니다. 실제 현황과 경계를 반드시 확인해야 합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 삼성캐슬풍동3차는 25세대, 사용승인일 2018.12.04이며 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금부터 계산. 입찰표에 쓰는 금액보다 먼저 임차보증금 218,000,000원의 예상 배당액과 미배당 인수잔액을 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 41,986,000원, 29,390,199원, 20,573,139원으로 최저가가 내려가도 대항력 임차보증금이 남아 실질취득은 약 218,000,000원 수준에서 움직입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 7번 임차권과 7-2 경정등기, 1·2차 계약, 확정일자 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 면적 맞는 시세 확보. 확인된 실거래는 56.93㎡이고 시세 비교 대상면적 표기는 79.81㎡로 매칭되지 않습니다. 같은 면적·지하층 또는 유사 조건 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 방·드레스룸 등 다세대주택 일부로 쓰이는 제시외 부분의 실제 점유·경계·이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 소유자에 대해 2024.08.19 서울회생법원 파산선고결정이 있고 등기는 2025.04.28 접수돼 있으므로 경매 진행 상태와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4천만원 낙찰”이 아니라 “2.18억 실질취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 감정가 249,810,000원이 41,986,000원까지 떨어졌으니 숫자상으로는 감정가의 약 16.8%입니다. 하지만 권리분석을 한 번 통과시키면 결론이 완전히 달라집니다. 2020.11.23 전입·점유한 신대진의 218,000,000원 임차권이 2024.04.16 말소기준 가압류보다 앞서고, 명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
따라서 승부처는 “4,198만원에 받을 수 있느냐”가 아닙니다. 약 2.18억원의 실질취득액이 지하층·25세대·제시외 부분·면적 불일치 시세·낮은 경매 환금성을 감안해도 충분히 싼가를 검증하는 것입니다. 최근 거래 455,000,000원과 단순 비교하면 낮아 보이지만 면적이 다르고 최근 표본도 1건뿐입니다. 최저가는 파격적이지만 권리 때문에 총부담은 고정되고, 시세 근거는 아직 약합니다. 권리와 환금성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
