101,430,000원
의정부지방법원 2025타경63017. 파주시 야동동 아느칸빌 201동 1층 102호, 지상 4층 건물의 다세대주택입니다. 현 소유자 박일성은 2021.09.07. 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.06.29. 국의 압류이고, 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 수산업협동조합중앙회·조수진·정윤호의 근저당권과 종전 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
권리분석의 승부처는 말소되는 압류나 경매개시결정이 아니라 이희승의 선순위 임차권입니다. 이희승은 말소기준보다 앞선 2021.08.31. 전입·점유와 2021.08.12. 확정일자를 갖고, 보증금은 175,000,000원입니다. 일반 계산대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 최저가 할인 효과가 상쇄됩니다. 이 사건에서는 그 구조를 주택도시보증공사의 확약서가 끊어내는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 132-24 아느칸빌 201동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 창곡동길 40-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상 4층 중 102호 |
| 소유자 | 박일성 (2021.09.07. 매매, 거래가 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
과거 설정된 근저당권은 모두 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.29. 국의 압류이며, 그 이후의 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이희승의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서므로 본래 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 관계를 분리해야 한다
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희승 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.31 2021.08.12 | 175,000,000원 | 2023.10.19 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원* |
| 금대용 | 점유관계 확인 대상 | 2024.04.29 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 별도 확인 |
* 배당표 산식상 이희승의 미배당 보증금은 현재 회차 기준 75,790,020원으로 계산됩니다. 다만 2026.04.22. 확약서의 제출·적용범위와 임차권등기 말소 이행이 확인된다는 전제에서 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나는 원래 구조
현재 최저매각가는 101,430,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 전체 부담이 보증금 수준에 가깝게 고정되는 인수형 물건입니다. 실제 산식도 최저가가 낮아질수록 룰상 인수액이 75,790,020원 → 95,716,592원 → 111,653,274원으로 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 확인 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 49%) | 101,430,000원 | 75,790,020원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 39%) | 81,144,000원 | 95,716,592원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 31%) | 64,915,200원 | 111,653,274원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,220,020원 |
| 1. 임차인 이희승 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 99,209,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산식상 이희승 보증금 부족분은 75,790,020원이지만 확약으로 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자의 별도 예상배당은 0원이고 미배당은 175,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산제일고등학교 북동측 인근이며 다세대주택·단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 102호입니다. 외벽은 드라이비트마감, 창호는 새시창이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 3필지 일단의 부정형 토지를 공동주택 건부지로 이용하며 북측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 교육환경 상대·절대보호구역, 군사시설 15미터 위임지역 및 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 현재까지 6회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율과 별개로 재매각 수요와 자금 회수기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22. 확약서의 제출 여부, 잔존 보증금반환청구권 포기 문구, 임차권등기 말소 동의와 적용 대상이 이희승 채권 전부에 미치는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 절차를 주택도시보증공사 및 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 금대용 점유 확인. 전입일은 2024.04.29.로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구, 실제 점유 부분과 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 국과 파주시 압류의 체납액, 조세 우선순위, 집행비용과 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 매각 진행 확인. 2026.07.29. 매각기일의 매각결과·변경·연기 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 명도와 관리 상태. 현재 점유자, 내부 상태, 체납 관리비와 공용부분 비용을 현장과 관리 주체를 통해 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 재확인. 교육환경 보호구역과 군사시설 보호구역의 구체적인 제한 내용을 관계기관에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건은 선순위 임차보증금 175,000,000원 때문에 원래는 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 보더라도 룰상 부족분은 75,790,020원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.22. 제출한 확약서가 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소를 담고 있어, 그 효력이 확인되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 101,430,000원으로 정리됩니다.
그렇다고 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 이 물건은 6회 유찰된 다세대주택이고, 확약 밖 금대용의 점유관계와 조세 압류의 실제 배당도 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 인수 0원형. 다만 권리 위험이 줄었다는 사실과 환금성이 좋다는 평가는 분리해야 합니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격과 수요 판단은 끝까지 보수적으로 접근해야 합니다.
