135,240,000원
의정부지방법원 2025타경63077. 고양시 일산동구 성석동 ‘더샤르망 8’ 제1층 102호 다세대주택입니다. 감정가 276,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 135,240,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 49%이지만, 등기에는 변종식 명의의 임차보증금 267,000,000원짜리 주택임차권이 있습니다. 전입일 2021.03.04, 점유개시일 2021.02.26, 확정일자 2021.01.19로 경매개시결정 2025.05.09보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다.
통상 구조라면 매각대금에서 집행비용 2,693,360원을 먼저 빼고 임차인에게 132,546,640원이 배당되며, 보증금 부족분 134,453,360원은 매수인이 떠안게 됩니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 267,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 결과를 바꾸는 2026.04.21 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1273-9 더샤르망 8 102호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 고봉로578번길 19-31 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 제1층 제102호 · 방3·주방·거실·욕실2·발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상4층 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 윤은희 (2021.03.19. 소유권이전 · 거래가액 267,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약이 예외를 만든다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변종식 | 건물 전체 | 267,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 채권승계 확약 제출 |
실제 임차인은 변종식 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 변종식의 임대차보증금반환채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 변종식 보증금 267,000,000원과 주택도시보증공사 청구 267,000,000원을 합쳐 534,000,000원의 별도 채권으로 계산하면 안 됩니다.
* 확약서의 원본·제출 주체·채권양수 범위와 매각 후 잔존채권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 미반영 룰상 인수액은 134,453,360원입니다.
② 시세 비교 — 42.3%라는 숫자만 믿으면 안 된다
확인되는 비교거래는 ‘더샤르망8동’의 2021.10 거래 1건입니다. 전용 59.12㎡, 4층이 320,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 135,240,000원은 이 거래금액의 42.3%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.10 | 59.12㎡ | 4 | 320,000,000원 | 면적 불일치 |
다만 분석 대상에 연결된 면적은 82.09㎡인데 비교거래는 59.12㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 시점도 2021.10으로 현재 매각기일과 차이가 큽니다. 거래 표본도 단 1건입니다. 따라서 320,000,000원을 현재의 직접 시세로 놓고 “최저가가 시세보다 57.7% 싸다”고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 | 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 변종식 보증금 | 267,000,000원 | 132,546,640원 | 룰상 부족분 134,453,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 | 임차보증금 채권 승계 · 별도 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표상 임차보증금 부족분은 134,453,360원이지만, 2026.04.21. 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 135,240,000원 | 134,453,360원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 108,192,000원 | 161,122,688원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 86,553,600원 | 182,404,365원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총부담이 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 반대로 확약이 실제 이행된다면 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득비용 감소로 연결됩니다. 따라서 이 사건은 확약 확인 전과 후의 가격 구조가 완전히 다른 물건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제1층 102호 공동주택으로 방3·주방·거실·욕실2·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 상감천마을회관 남동측 인근이며 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접하며 이 도로를 통해 인근 지역으로 연결됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 제한보호구역과 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 더샤르망8동은 8세대 규모이고 2017.03.14. 준공됐습니다. 현재 물건은 6회 유찰됐고 확인되는 거래도 1건뿐이어서 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.21. 확약서의 제출 주체, 채권양수 관계, 잔존채권 포기 문구와 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인하세요.
- 말소 이행 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 언제 어떤 서류로 말소되는지, 별도의 협조나 조건이 필요한지 확인해야 합니다.
- 이중 계산 금지. 실제 임차인은 변종식 1명이며 주택도시보증공사는 채권양수인입니다. 두 금액을 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 시세 재조사. 확인 거래는 2021.10의 59.12㎡ 1건으로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 동일 면적 다세대의 최근 거래와 현장 매물을 별도로 조사하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 내부 상태, 접근성, 점유 관계, 관리 상태와 수요 부족 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지, 인도 과정에 별도 협의가 필요한지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건의 감정가는 276,000,000원이고 현재 최저가는 135,240,000원으로, 6회 유찰 끝에 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 267,000,000원이 존재하므로 확약이 없다면 미배당액 134,453,360원을 인수하게 됩니다. 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
다만 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 135,240,000원*으로 바뀝니다. 권리위험을 크게 낮추는 핵심 자료지만, 비교시세는 2021년의 면적 불일치 거래 1건뿐이고 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 결론은 확약 확인 전에는 위험, 확약 확인 후에도 가격·환금성은 보수적으로 검증입니다.
