의정부지방법원 2025타경63135. 경기도 파주시 야당동 ‘자연에가1동’ 3층 303호, 전용 58.56㎡에 해당하는 비교사례가 있는 다세대 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 이민규이고 2023.01.11. 매매로 취득한 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 경매는 2025.05.15. 한국주택금융공사가 신청한 강제경매이고, 감정가 252,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 176,400,000원입니다.
권리관계의 핵심은 임차인 두 명의 성격이 다르다는 점입니다. 김기섭은 2022.08.16. 확정일자, 2022.09.16. 전입 및 점유로 대항력과 우선변제권을 갖고 있었으나, 2026.06.23.자 확약으로 대항력을 포기했습니다. 따라서 김기섭에 대해서는 확약 내용대로 실질 인수 0원으로 봅니다. 그러나 한주휘는 2025.02.25. 전입 및 대항력이 확인되면서도 보증금이 확인되지 않아, 이 부분은 별도로 남는 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 150-3 자연에가1동 3층303호 |
| 용도 / 전용면적 | 다세대 · 58.56㎡ |
| 소유자 | 이민규 (2023.01.11. 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 263,725,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인 권리와 확약을 구분해야 한다
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한주휘 | 2025.02.25 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김기섭 | 2022.09.16 | 250,000,000원 | 확약으로 포기 | 有 | 실질 0원 |
김기섭의 임차권등기(을구 3번)는 임차보증금 250,000,000원으로 등기되어 있고, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 다만 매각물건명세서의 인수조건변경확약서에 따라 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 김기섭에게 남는 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가 자체는 낮지만 ‘실질취득’이 핵심
같은 ‘자연에가1동’의 전용 58.56㎡대 거래사례는 2021.09~2023.01 사이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 255,000,000원, 최신 거래는 2023.01 260,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 과거 거래를 비교한 추세는 -3.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 58.56㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.09 | 59.5㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 58.56㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 3건 | 258,333,333원 |
현재 최저매각가 176,400,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원의 69.2% 수준입니다. 최신 거래 260,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 이 물건은 한주휘의 인수금액이 미상이므로, 최저가만 보고 순수한 취득가가 176,400,000원이라고 단정하면 안 됩니다. 실제 판단은 최저가 + 확약 밖 미상 임차인의 인수위험을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 임차인 김기섭 보증금 | 250,000,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 263,725,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 176,400,000원 기준 배당표상 김기섭 보증금 부족분은 76,869,600원으로 계산되지만, 확약이 적용되는 김기섭에 대해서는 그 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 조건이 존재합니다. 반면 한주휘는 보증금 미상으로 별도 인수위험이 남습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 제3층 제303호이며, 기본 위생설비·승강기설비·주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 연립주택의 건부지이며, 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등으로 확인됩니다.
- 환금성. ‘자연에가1동’은 총 14세대이며 최근 확인된 거래는 2021.09~2023.01의 3건입니다. 최근 12개월 평균과 과거 거래 대비 추세는 -3.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한주휘 보증금 확인. 2025.02.25. 전입 및 대항력이 확인되므로 보증금이 실제로 얼마인지, 전액 또는 일부 인수 가능성이 있는지를 먼저 확정해야 합니다.
- 김기섭 확약 확인. 2026.06.23.자 인수조건변경확약서로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태이며, 단지 자체의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 이번 회차의 176,400,000원은 감정가의 70% 수준입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 255,000,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 추세 -3.8%를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 특히 한주휘의 보증금 및 배당요구·임차관계와 매각물건명세서의 확약 문구를 원본으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 확약 밖 임차인이 남아 있다”
이 물건은 단순한 저가형 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 최저매각가 176,400,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원보다 크게 낮아 가격만 놓고 보면 메리트가 있습니다. 그러나 김기섭과 달리 한주휘는 대항력은 있으면서 보증금이 미상이고, 확약의 효력도 김기섭에게만 적용됩니다. 따라서 현재의 핵심은 최저가 자체가 아니라 한주휘의 실제 인수금액입니다. 김기섭의 250,000,000원 보증금은 확약으로 실질 인수 0원이지만, 확약 밖 임차인의 권리범위를 확인하지 않은 채 입찰하면 최저가와 실제 취득원가 사이에 큰 차이가 생길 수 있습니다. 가격은 매력적, 권리는 일부 해소됐지만 한주휘 확인 전에는 보류가 정확한 결론입니다.
* 76,869,600원은 매각가 176,400,000원 기준 배당표상 김기섭 보증금 부족분입니다. 김기섭에 대해서는 2026.06.23.자 확약이 적용되므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 한주휘의 보증금은 미상입니다.
