의정부지방법원 2025타경63137. 야당역 남동측 인근의 라빌레뜨 6동 2층 201호로, 전용면적 비교 표본은 48.499㎡인 다세대주택입니다. 감정가 217,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 106,330,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인 물건이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인과 확약서의 효력입니다.
서영은의 임대차계약일은 2020.01.17., 확정일자는 2020.02.13., 전입·점유개시일은 2020.03.10.입니다. 말소기준인 오정자 근저당권 설정일 2020.12.29.보다 모두 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용을 제외한 104,041,380원뿐이어서, 확약이 없다면 미배당액 105,958,620원이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
그러나 임차인의 채권양수인이자 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.04.21. “보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 해당 호실·채권 전액에 유효하게 적용되고 원본과 매각조건에서 확인된다면 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 확약의 효력이나 적용 범위가 확인되지 않으면 실질취득비용은 현재 회차 기준 212,288,620원으로 올라 최근 시세 190,000,000원을 웃돌게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 178-2 라빌레뜨 제6동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교 대상 전용 48.499㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김석진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.29. 근저당권 · 오정자 · 채권최고액 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약 제출
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2020.03.10. | 2020.02.13. | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 채권양수 확약 제출 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 서영은의 임대차보증금 반환채권을 양수한 신청채권자이므로, 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다. 서영은의 임차권등기는 말소기준권리보다 뒤에 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2020.03.10.으로 말소기준권리보다 빠릅니다.
② 시세 비교 — 확약 유효 여부가 가격 결론을 뒤집는다
라빌레뜨 유사 전용면적의 실거래 4건은 180,000,000원부터 235,000,000원까지이며, 전체 평균은 196,250,000원입니다. 다만 과거 235,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 47.93㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.05 | 47.93㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.11 | 48.5㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 47.93㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 196,250,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 190,000,000원입니다. 현재 최저가 106,330,000원은 그 가격의 56.0%로, 확약이 유효해 인수가 0원이면 표면상 가격 여유가 큽니다. 다만 최근 거래가 과거 거래군보다 -4.2% 낮아 가격이 하락 추세라는 점과, 최근 12개월 표본이 1건이라는 점은 보수적으로 반영해야 합니다.
③ 유찰별 인수 구조 — 확약이 없으면 총부담은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(49%) | 106,330,000원 | 105,958,620원 | 212,288,620원 | 106,330,000원* |
| 7회 유찰 시(39%) | 85,064,000원 | 126,867,152원 | 211,931,152원 | 85,064,000원* |
| 8회 유찰 시(31%) | 68,051,200원 | 143,573,722원 | 211,624,922원 | 68,051,200원* |
* 주택도시보증공사의 2026.04.21. 확약서가 해당 잔존채권 전액에 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,288,620원 |
| 1. 임차인 서영은 보증금 | 210,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 근저당권 · 오정자 | 410,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 확인되면 배당 순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다. 확약이 유효하면 임차인의 실제 배당 부족액이 변동하더라도 잔존 보증금반환채권 포기 조건에 따라 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택 1개 호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 야당역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 편의는 무난한 편입니다.
- 도로·설비. 북동측 약 6m 도로에 접하며, 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리구역(주거복합 Zone)이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 983,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2019.01.18. 사용승인, 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 실거래는 있으나 단지 경매 평균 유찰 4.9회·낙찰률 0.0%로 매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.21. 제출 확약서의 원본, 제출 주체, 해당 호실·임차보증금 전액에 대한 적용 범위를 매각기록에서 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 잔존채권 포기뿐 아니라 을구 4번 임차권등기 말소 동의와 실제 말소 절차가 매수인에게 부담 없이 이행되는지 확인하세요.
- 배당표 재계산. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄 수 있으므로 교부청구 내역과 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 여부를 단정할 수 없으므로 현장 점유자와 인도 일정을 별도로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세는 -4.2%입니다. 최근 시세 190,000,000원을 그대로 매도 가능가격으로 고정하지 말고 내부 상태와 거래기간을 반영하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 이미 6회 유찰된 물건입니다. 재매각 시 매수층과 금융조건이 제한될 수 있으므로 보유기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 절차와 이용의무를 입찰 전에 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 확인해야 싼 물건”
현재 최저가 106,330,000원만 보면 최근 12개월 평균 190,000,000원의 56.0%로 상당한 가격 차이가 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 210,000,000원이므로, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 212,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 경우 최근 시세보다 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.
이 사건은 주택도시보증공사가 잔존채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점에서 결론이 달라집니다. 확약이 유효하면 실질 인수 0원·실질취득 106,330,000원으로 가격 메리트가 생깁니다. 다만 6회 유찰, 최근 가격 -4.2%, 총 8세대 다세대, 국세·지방세 압류라는 조건 때문에 단순 고득점 물건으로 보기는 어렵습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력, 환금성은 보수적. 이것이 이 물건의 최종 결론입니다.
