의정부지방법원 2025타경63162. 파주시 상지석동 갤러리하우스 117동 402호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권용식으로, 2017.07.27 매매를 원인으로 159,000,000원에 취득했습니다. 2017.09.07 설정된 중앙농업협동조합 근저당 128,400,000원은 2021.08.06 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.06.07 주택도시보증공사의 165,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 강제경매개시결정과 정우진의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기 순서만 보고 “인수 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 현황상 임차인은 전혜경과 정우진, 실제 2명입니다. 정우진은 보증금 130,000,000원, 전입 2021.04.09, 확정일자 2021.07.19로 말소기준권리보다 앞서지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.26 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표상 부족액 53,411,200원은 룰상 표시되는 부족분일 뿐, 정우진에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 전혜경입니다. 2017.09.12 전입으로 말소기준권리보다 빠르고 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정우진에게 적용되는 확약은 전혜경에게까지 확장되지 않습니다. 따라서 전혜경의 실제 보증금과 배당·인수 여부가 확인되기 전에는 실질취득액을 최저가 78,400,000원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-34 제117동 제4층 제402호 · 경기도 파주시 고봉로 755-39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 권용식 · 2017.07.27 매매 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 195,311,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
2017.09.07 설정된 중앙농업협동조합 근저당권은 2021.08.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매상 말소기준은 2024.06.07 주택도시보증공사 가압류 165,000,000원입니다. 2025.05.19 강제경매개시결정과 2025.09.16 정우진 주택임차권등기는 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 말소 여부와 별개로 전입·점유·보증금 관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 미확인 위험을 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혜경 | 402호 · 주거 | 2017.09.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정우진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.09 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 가능 | 확약 반영 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 ‘총취득비용’은 아직 확정 불가
갤러리하우스116동117동 동일 면적대 거래는 4건입니다. 전체 평균은 149,250,000원이지만 2022년 210,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07, 126,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 60.31㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2023.09 | 60.31㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.09 | 60.31㎡ | 4 | 131,000,000원 |
| 2022.09 | 59.8㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 60.31㎡ | 1건 | 126,000,000원 |
현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균 126,000,000원의 62.2%입니다. 표면적으로는 47,600,000원 낮습니다. 하지만 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -19.7%로 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 더 중요한 것은 전혜경의 보증금이 미상이므로 최저가와 실질취득액을 동일시할 수 없다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 정우진 보증금 | 130,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정우진 보증금 부족분은 53,411,200원입니다. 다만 확약을 반영하면 정우진 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 계산에는 전혜경의 미상 보증금이 반영되지 않았으므로 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 정우진 보증금만 보면 총액 착시가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 정우진 부족분 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 78,400,000원 | 53,411,200원 | 확약 반영 시 정우진 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 | 62,720,000원 | 68,808,960원 | 확약 반영 시 정우진 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 | 50,176,000원 | 81,127,168원 | 확약 반영 시 정우진 실질 인수 0원 |
정우진만 놓고 보면 낙찰가가 더 내려갈수록 배당표상 부족분은 커집니다. 하지만 확약 때문에 그 부족분을 그대로 매수인이 부담하는 구조로 볼 수 없습니다. 반대로 전혜경은 보증금 자체가 미상이므로, 추가 유찰이 곧바로 총취득비용 하락으로 연결된다고 단정해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 주위환경. 북고양IC 북서측 인근으로 공동주택, 중소형 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,005.0㎡, 공시지가 502,300원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용중입니다.
- 환금성. 갤러리하우스116동117동은 13세대이고 최근12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 -19.7%로 거래 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전혜경 보증금 확인이 최우선. 2017.09.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 정우진 확약 원문 확인. 2026.05.26 확약서의 적용 범위와 임차권등기 처리 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격은 최근 거래 기준. 전체 평균 149,250,000원보다 최근12개월 평균·최신거래 126,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -19.7%이므로 과거 210,000,000원 거래를 근거로 현재 가격 메리트를 확대 해석하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재까지 7회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 4.6회입니다. 권리뿐 아니라 수요·환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·문건접수 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
감정가 160,000,000원짜리 다세대가 7회 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 126,000,000원과 비교하면 표면 가격은 분명 낮습니다. 정우진의 130,000,000원 보증금도 배당표상 부족액 53,411,200원이 발생하지만 2026.05.26 확약서 때문에 정우진에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
그럼에도 이 물건을 단순한 저가 물건으로 평가하기 어려운 이유는 하나입니다. 전혜경의 보증금이 미상이기 때문입니다. 2017.09.12 전입으로 2024.06.07 말소기준권리보다 앞서 있고, 정우진에게 적용되는 확약의 보호 범위 밖에 있습니다. 여기에 7회 유찰, 단지 평균 4.6회 유찰, 13세대 규모, 최근 가격 -19.7% 추세가 겹칩니다. 가격은 매력적으로 내려왔지만 권리 미확인액이 남은 상태. 전혜경의 보증금과 인수 여부가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
