의정부지방법원 2025타경63186. 고양시 덕양구 내유동 702-21 제209동 제1층 제101호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 211,000,000원에서 현재 최저매각가 72,370,000원까지 내려왔고 7회 유찰됐습니다. 그러나 등기와 임차관계를 함께 보면 단순히 “감정가보다 많이 내려온 물건”으로 읽으면 안 됩니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.02. 갑구 11번 압류이고, 그보다 앞선 2023.04.19. 신소정의 주택임차권등기가 존재합니다.
신소정은 2021.04.02. 전입·점유, 2021.03.17. 확정일자를 갖고 보증금 166,000,000원을 신고한 대항력·우선변제 임차인입니다. 현재 회차 배당추정만 보면 집행비용 1,702,660원을 제외한 70,667,340원을 배당받고, 부족분 95,332,660원이 남습니다. 통상 구조라면 그 미배당 보증금이 매수인에게 따라붙는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-21 제209동 제1층 제101호 · 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 20-90 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 윤기현 (2021.04.21. 매매 · 거래가액 166,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 72,370,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 임차권이 핵심
2016년 수협은행 근저당과 2018년 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 2021년·2022년의 기존 압류도 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.04.02. 갑구 11번 국 압류입니다. 이후 고양시 압류, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2023.04.19. 을구 5번 주택임차권입니다. 신소정의 보증금은 166,000,000원이고 임대차계약일 2021.03.16., 확정일자 2021.03.17., 전입·점유개시일 2021.04.02.입니다. 등기 순서만 보면 매수인 인수 구조지만, 주택도시보증공사의 확약 때문에 신소정 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신소정 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.04.02 | 166,000,000원 | 2021.03.17 | 대항력 | 우선변제 | 실질 0원* 확약서 적용 |
| 이진섭 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 확약 적용 대상 아님 |
* 신소정: 현재 회차 배당계산상 미배당 95,332,660원이 발생하지만, 주택도시보증공사의 2026.04.21. 확약서에 따라 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 신소정에게만 적용됩니다.
③ 가격 — 7회 유찰만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 211,000,000원에서 최저매각가 72,370,000원까지 낮아졌습니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34% 수준입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건과 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 7회 유찰이나 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
오히려 가격 판단 전에 임차 위험을 정리해야 합니다. 신소정의 알려진 보증금 인수는 확약으로 해소되지만, 이진섭은 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않는 이상 매수인의 최종 실질취득비용 자체를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,702,660원 |
| 1. 임차인 신소정 보증금 | 166,000,000원 | 70,667,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신소정 보증금 부족분은 95,332,660원입니다. 다만 확약에 따라 신소정 부분의 실질 매수인 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 주위환경. 고양시 덕양구 내유동 장곡검문소 교차로 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물상태. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이진섭 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·계약기간·점유 범위와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 2026.04.21. 확약서가 신소정의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 정확히 담고 있는지 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 7회 유찰을 할인 근거로 오인 금지. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 하락폭만으로 적정가를 판단하지 않아야 합니다.
- 명도·점유관계 확인. 실제 임차인 2명이 확인되므로 현 점유자와 임차권등기 말소 후 인도관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 한 명만 지운다”
이 물건은 감정가 211,000,000원에서 72,370,000원까지 내려온 7회 유찰 다세대입니다. 숫자만 보면 낙폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 중심은 신소정의 166,000,000원 임차보증금과 별도 점유자 이진섭입니다. 신소정은 원래 현재 회차에서 95,332,660원의 미배당 인수 구조지만, 주택도시보증공사의 확약으로 그 부분은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 전체 임차위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 이진섭은 말소기준보다 앞선 2023.11.03. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 확약 밖 미상임차인 위험이 남는 사건입니다. 여기에 7회 유찰, 다세대라는 용도, 최근 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 후한 평가를 할 수 없으며, 이진섭의 임대차관계를 확인하기 전에는 가격보다 권리가 먼저입니다.
