의정부지방법원 2025타경63246. 고양시 덕양구 내유동 627-14의 지상 4층 중 제4층 제401호로, 감정평가상 거실 및 주방·방2·화장실·발코니 등을 갖춘 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강수빈이며, 2022.04.14. 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 청구금액은 89,168,431원입니다.
이 사건은 등기부만 표면적으로 보면 낙찰가보다 큰 보증금의 선순위 임차권이 있어 매우 위험해 보입니다. 박가영은 2022.04.08. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.23.이며, 임차보증금은 85,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.23. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖추었으므로 일반 원칙에서는 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63246 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 627-14 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(거실 및 주방, 방2, 화장실, 발코니 등) · 지상4층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2002.10.24. |
| 소유자 | 강수빈 (2022.04.14. 소유권이전, 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,590,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,168,431원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만, 확약서가 핵심
과거 농업협동조합중앙회 근저당은 2022.04.08. 해지로 말소됐고, 과거 압류들도 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 중심은 2024.04.15. 등기된 박가영의 주택임차권과 2025.05.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권의 전입·점유일은 2022.04.08.로 경매개시결정보다 앞서므로 박가영은 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박가영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2022.04.08. | 2022.02.23. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 임차권자의 채권양수인인 신청채권자로 기재돼 있으므로 박가영의 보증금과 별도로 보증금을 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가 34%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 95,000,000원 대비 32,590,000원으로 7회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34% 수준이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나 실질취득은 보증금인 약 85,000,000원 부근에 고정되는 구조였습니다. 예컨대 현재 회차는 32,590,000원 + 원칙상 인수 53,396,620원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 확약으로 박가영의 잔존 보증금청구권을 포기했으므로, 확약을 유효하게 반영할 때 현재 실질취득은 32,590,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 986,620원 |
| 1. 임차인 박가영 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 31,603,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 89,168,431원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박가영 보증금의 원칙상 미배당액은 53,396,620원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.04.21. 확약서로 이 임차인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 “기동경찰교육훈련센터” 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·전·답·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상4층 중 제4층 제401호이며, 2002.10.24. 사용승인됐습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 새시창호입니다.
- 이용. 거실 및 주방·방2·화장실·발코니 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km·고도16m 위임지역), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.21. 제출된 확약서에서 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 박가영 임차권에 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약은 실질 인수를 없애는 핵심 근거이므로 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제로 이행될 수 있는 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 원칙상 인수액 구분. 현재 배당 시뮬레이션상 미배당 보증금은 53,396,620원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 32,590,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 인근 동일·유사 다세대 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 다회 유찰은 권리 외에도 물건 상태·수요·가격·명도·환금성 등 다른 요인이 반영됐을 수 있으므로 현장과 매각기록을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 주거용 다세대이므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이 사건의 결론은 확약서가 바꾼다”
박가영의 보증금은 85,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있어, 확약이 없다면 현재 최저가 32,590,000원에서 미배당되는 53,396,620원을 매수인이 인수해 실질취득이 보증금 규모에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.21. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로, 박가영 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심 위험은 크게 완화됐습니다. 다만 그 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 실거래 시세 비교 자료가 없고 이미 7회 유찰된 다세대주택이므로, 권리는 확약서 확인 후 접근 가능, 가격과 환금성은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
