의정부지방법원 2025타경63251. 파주시 조리읍 대원리 루시아빌 203동 3층 301호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2015년 12월 7일 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 122,400,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 서울보증보험과 신용보증기금의 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
현재 소유자는 김순화·남홍희 씨로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024년 11월 15일 상속을 원인으로 2025년 6월 24일 소유권이전등기가 이뤄졌으며, 경매는 중소기업은행의 청구액 105,891,780원을 기초로 진행됐습니다. 현 최저매각가는 56,938,000원으로, 권리상 별도의 인수액이 없어 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 같은 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 317-14 루시아빌 203동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 지상 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2015.09.11 |
| 소유자 | 김순화 2분의 1 · 남홍희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 105,891,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 기업은행 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서울보증보험의 9,440,000원 가압류는 2022년 5월 6일, 신용보증기금의 6,664,000원 가압류는 2024년 7월 26일 각각 해제로 말소됐습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 대비 낙폭과 시세 메리트는 다르다
이 사건은 3회 유찰돼 최저가가 감정가 166,000,000원의 34.3%인 56,938,000원까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 39,856,600원과 27,899,620원입니다. 그러나 감정가 대비 비율이 낮다는 사실만으로 실제 거래시장보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 56,938,000원 | 66,886,884원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 39,856,600원 | 83,660,819원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 27,899,620원 | 95,402,573원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 122,400,000원 | 55,513,116원 |
| 근저당 미배당 | - | 66,886,884원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 공제한 55,513,116원이 중소기업은행에 배당되고, 채권최고액 기준 66,886,884원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 조리읍 대원리 소재 대원1리마을회관 남측 인근이며, 주위에는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·평슬라브지붕의 지상 4층 건물로, 외벽은 석재 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다. 사용승인일은 2015.09.11입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 현황은 공동주택인 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 사육제한 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 8m 위임구역과 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 루시아빌과 인근 다세대주택의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 조사된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 소유자 또는 제3자가 점유하고 있을 가능성에 대비해 인도명령과 명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역과 군사시설 제한보호구역 관련 제한이 실제 이용 및 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 구분. 중소기업은행의 미배당 66,886,884원은 매수인 인수액이 아니므로, 권리상 실질취득액과 채권자의 손실을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준권리는 2015년 12월 7일 중소기업은행 근저당권입니다. 현재 최저가에 낙찰되더라도 근저당 미배당액을 낙찰자가 승계하지 않으므로 권리상 실질취득액은 56,938,000원입니다.
다만 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 다세대주택은 개별 물건의 위치·상태·점유·임대수요에 따라 거래가격 편차가 생길 수 있고, 실제 시세와의 비교가 우선입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증입니다.
