72,373,000원
의정부지방법원 2025타경63304. 파주시 야동동 풀무골로27번길 13에 있는 4층 다세대주택의 4층 402호입니다. 권리분석의 핵심은 등기상 임차보증금 180,000,000원인 유지영의 대항력과 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 유지영은 2020.11.19. 확정일자를 받고 2020.12.08. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.04.01. 국의 압류이므로, 확약이 없다면 매각대금으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인이 떠안는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 72,373,000원을 기준으로 집행비용 1,702,714원을 먼저 차감하면 임차인에게 70,670,286원이 배당되고, 부족한 보증금은 109,329,714원입니다. 확약을 반영하지 않으면 매수인의 총부담은 낙찰가와 인수액을 합한 181,702,714원으로, 최저가가 낮아 보여도 실제로는 보증금 180,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 617-3, 611-1 제105동 제4층 제402호 도로명: 경기도 파주시 풀무골로27번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김병주 (소유권이전 접수 2020.12.30. · 매매 원인 2019.01.10. · 단독소유) |
| 민간임대주택등기 | 2020.12.30. 접수 · 민간임대주택 등록 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 72,373,000원 (6회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력
2019.01.29. 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 909,600,000원이지만 2020.12.08. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 2022.04.01. 접수된 국의 압류입니다. 이후 파주시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·확약 — 룰상 인수 109,329,714원, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 임차 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판단 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지영 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 계약 2020.11.11. 확정 2020.11.19. 전입·점유 2020.12.08. 배당요구 2025.01.02. | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 채권승계 | 룰상 109,329,714원 실질 0원* |
* 실질 인수 0원과 실질취득 72,373,000원은 2026.03.24. 확약서가 유효하고, 약정대로 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 가격·회차 구조 — 최저가만 보면 안 된다
감정가는 211,000,000원, 6회 유찰된 현재 최저매각가는 72,373,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 확약을 빼고 보면 현재 회차의 룰상 인수액이 109,329,714원이어서 총부담은 180,000,000원대에 이릅니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 72,373,000원 | 34.3% | 109,329,714원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 57,898,400원 | 27.44% | 123,543,771원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 46,318,720원 | 21.95% | 134,915,017원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총부담은 계속 보증금 180,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 7회·8회까지 유찰돼도 최저가만 보고 더 싸졌다고 평가할 수 없습니다. 이번 사건에서 낮은 최저가가 실질적인 가격 인하로 연결되는 이유는 오직 확약으로 인수액이 0원이 되기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,702,714원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 유지영 보증금 | 180,000,000원 | 70,670,286원 | 우선변제 · 부족분 109,329,714원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 이 경우 유지영의 배당 부족액은 늘어날 수 있으나, 확약서에는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기한다는 내용이 포함돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샤시 이중창입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 두 필지를 일단으로 이용하는 평탄한 사다리형 공동주택 부지이며, 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 15미터 위임구역과 전방지역 25킬로미터 제한보호구역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 다세대주택이 6회 유찰된 사건으로, 종전 회차 가격에서 시장 수요가 성립되지 않았습니다. 실거래와 현장 상태를 확인한 보수적인 가격 산정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.24. 확약서의 제출 주체, 잔존채권 포기 범위, 임차권등기 말소 동의와 조건을 매각기록에서 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 확인하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 유지영의 계약일 2020.11.11., 확정일자 2020.11.19., 주민등록·점유개시일 2020.12.08.을 원본 서류와 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국·파주시·국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.30. 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 사용하지 말고 야동동 일대 다세대주택의 최근 거래가, 매물가, 공실, 수리비를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 점유 상태와 인도 시점은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 핵심”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 211,000,000원에서 6회 유찰된 최저가 72,373,000원입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 180,000,000원의 유지영이 있어, 확약이 없다면 현재 회차의 인수액은 109,329,714원이고 총부담은 181,702,714원입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나므로 보증금 수준의 총부담은 크게 달라지지 않습니다.
이 구조를 바꾸는 것은 주택도시보증공사가 2026.03.24. 제출한 확약서입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 약정대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 72,373,000원*입니다. 다만 확인된 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없고, 6회 유찰된 다세대주택이라는 시장 신호도 가볍게 볼 수 없습니다. 권리 판단은 확약서 원본 확인 후 조건부 합격, 가격 판단은 현장 시세 조사 전까지 보류가 적절합니다.
