56,350,000원
의정부지방법원 2025타경63367. 파주시 야당동 운정야당역헤리움 12층 1219호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 내려간 최저가가 아니라, 두 임차인의 보증금이 낙찰자에게 얼마나 남는지입니다. 실제 임차인은 김찬주·최재원 2명이며, 주택도시보증공사는 김찬주의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자이지 별도의 임차인이 아닙니다.
김찬주의 임차권은 2024.03.28. 등기됐고 보증금은 126,000,000원입니다. 현재 최저가 56,350,000원에서 집행비용 1,414,300원을 뺀 54,935,700원이 우선 배당되므로, 통상 계산이라면 잔액 71,064,300원이 매수인에게 인수됩니다. 그러나 채권양수인 주택도시보증공사가 잔존보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 김찬주 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 이 확약은 최재원에게는 적용되지 않으므로 최재원의 보증금 2,000,000원은 전액 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050 운정야당역헤리움 12층 1219호 도로명주소: 경기도 파주시 경의로 1030 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 철근콘크리트조 17층 중 12층 |
| 사용승인일 | 2019.08.23. |
| 소유자 | 권형근 (2019.12.13. 소유권이전 · 매매원인 2017.07.25. · 거래가액 144,976,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 비대상을 나눠야 한다
등기상 김찬주 임차권은 경매개시결정 전에 성립해 원칙적으로 매수인이 인수하는 권리입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.21. 제출한 확약서에는 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 잔존보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 김찬주의 미배당액 71,064,300원은 실질 인수액에서 제외할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김찬주 | 전유부분 전부 전입 2022.03.07. 확정 2022.02.21. | 126,000,000원 차임 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 법정 잔액 71,064,300원 |
| 최재원 | 1219호 전입 2025.03.19. 배당요구 2025.07.01. | 2,000,000원 월 500,000원 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 2,000,000원 인수 |
김찬주는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 매각대금 부족으로 71,064,300원이 남습니다. 이 잔액은 원칙상 매수인 인수이나 확약에 따라 실질 0원으로 분석합니다. 반면 최재원은 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 인정하기 어렵고, 제공된 배당계산에서도 보증금 2,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
③ 회차별 인수 계산 — 유찰돼도 법정 인수액은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 법정 인수 계산 | 확약 적용 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 49% | 56,350,000원 | 73,064,300원 | 2,000,000원 | 58,350,000원 |
| 7회 유찰 시 39.2% | 45,080,000원 | 84,131,440원 | 2,000,000원 | 47,080,000원 |
| 8회 유찰 시 31.36% | 36,064,000원 | 92,985,152원 | 2,000,000원 | 38,064,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김찬주의 미배당 보증금이 늘어 법정 인수액도 커집니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 비율만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 다만 이번 사건은 김찬주 잔액에 대한 포기·말소 확약이 있어, 확약이 이행되는 전제에서는 각 회차의 실질 인수액이 최재원 보증금 2,000,000원으로 제한됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 김찬주 보증금 | 126,000,000원 | 54,935,700원 |
| 인수. 임차인 최재원 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 126,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김찬주 보증금은 54,935,700원 배당 후 71,064,300원이 남는 계산입니다. 제공된 법정 배당계산상 매수인 인수액은 김찬주 잔액과 최재원 보증금을 합한 73,064,300원이나, 김찬주 잔액은 확약 적용 시 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 자료는 없다
현재 최저가는 감정가 115,000,000원의 49%인 56,350,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득액 58,350,000원은 감정가의 50.7%입니다. 다만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
이미 6회 유찰됐다는 사실은 감정가와 시장의 평가 사이에 간극이 있거나, 임차권·확약 확인 부담, 오피스텔의 환금성, 민간임대주택등기 등 권리·상품성 요소가 응찰을 제한했을 가능성을 보여줍니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 평가를 높이기보다, 실질 인수액과 실제 거래 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 철근콘크리트조 17층 건물의 12층 1219호입니다.
- 입지. 운정중학교 북동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측 약 32m, 동측 약 13m 포장도로와 접하고 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형 업무시설 부지입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 효력은 원본 서류로 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.04.21. 확약서의 당사자·채권 범위·포기 조건·임차권등기 말소 동의를 직접 확인하세요.
- 최재원 보증금. 김찬주 확약과 무관한 2,000,000원 인수 가능성을 응찰가에 반드시 더하세요.
- 배당 및 말소 이행. 김찬주 임차권등기의 실제 말소 시점과 주택도시보증공사의 후속 절차를 확인하세요.
- 점유 현황. 김찬주 임차권등기와 최재원 현황조사가 함께 존재하므로 현재 점유자와 인도 범위를 다시 조사하세요.
- 민간임대주택등기. 등기부상 기재 내용과 매각물건명세서의 인수·말소 조건을 대조하세요.
- 시세 조사. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 동일 건물·유사 층·유사 용도 매매 및 임대 시세를 별도로 확인하세요.
- 미반영 비용. 당해세·최우선변제·체납 관리비와 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 대상 1명, 확약 밖 임차인 1명”
이 사건은 법정 인수액만 보면 73,064,300원으로 최저가보다 큽니다. 하지만 김찬주 보증금 잔액 71,064,300원에는 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 있어, 정상 이행을 전제로 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 확약은 김찬주에게만 적용되고 최재원의 보증금 2,000,000원은 그대로 남습니다.
결론적으로 현재 최저가 기준 실질취득액은 58,350,000원*입니다. 다만 6회 유찰된 오피스텔이고 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 인수액과 서류 이행 위험은 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 완결성과 실제 시장가격 확인입니다.
* 실질 0원 및 실질취득액 계산은 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 김찬주 관련 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행된다는 전제입니다. 확약은 최재원 보증금 2,000,000원에는 적용되지 않습니다.
