88,690,000원
의정부지방법원 2025타경63403. 고양시 일산동구 성석동 청우하이츠빌 103동 201호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리구조의 기준점은 2016.02.26 중소기업은행 근저당권 146,400,000원입니다. 그보다 앞선 수산업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소됐고, 이후 신한카드 가압류 역시 등기부상 말소됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 181,000,000원에서 2회 유찰되어 88,690,000원까지 내려온 상태입니다. 배당표상 집행비용을 제외한 86,693,580원이 중소기업은행에 배당되고 59,706,420원이 미배당으로 남지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차의 권리분석상 실질취득액은 88,690,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1147-4 청우하이츠빌 103동 2층201호 · 경기도 고양시 일산동구 감내길 105-52 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 비교 대상 면적 | 59.4㎡ |
| 소유자 | 최준용 · 2016.02.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 114,578,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2016.02.26 중소기업은행 근저당권입니다. 2016.01.25 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2016.02.29 말소됐고, 2024.10.10 신한카드 가압류 10,155,587원도 2025.10.20 해제로 말소됐습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 0명이고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래보다 확실히 낮다
청우하이츠빌(102동·103동·104동)은 24세대, 2016.01.18 준공입니다. 확인되는 실거래는 5건이고 전체 평균은 153,800,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 153,333,333원, 최신 거래 130,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -0.8%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 54.77㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.04 | 56.02㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.4㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2023.04 | 56.02㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 2021.11 | 54.77㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 153,333,333원 |
현재 실질취득액 88,690,000원은 최근 12개월 평균 153,333,333원의 57.8%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 “최저가만 싸 보이는” 유형이 아니라, 현재 확인되는 실거래 지표와 비교해도 가격 간격이 실제로 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 146,400,000원 | 86,693,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 채권최고액 146,400,000원 중 86,693,580원이 배당되고 59,706,420원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액 114,578,971원도 전액 충족되지 않지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당 순위에 영향을 주는 항목에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 주위환경. 고양송암고등학교 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·공장·창고·임야·잡종지·농경지 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 약 4-6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다. 공시지가는 583,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 확인되는 거래는 5건입니다. 최근 가격 추세 -0.8%와 단지 경매 평균 2.0회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 88,690,000원은 최근 12개월 평균 153,333,333원의 57.8%입니다. 가격 메리트는 있으나 최근 추세 -0.8%를 반영해 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 62,082,999원, 4회 유찰 시 43,458,099원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 중소기업은행 미배당 59,706,420원은 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 채권자 미회수와 매수인 인수는 구분해야 합니다.
- 환금성 확인. 24세대 소규모 단지이고 동일 단지 경매 통계의 낙찰률은 0.0%입니다. 매도 계획이 있다면 주변 중개 현장에서 실제 매수층을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 단순, 환금성은 확인 필요”
현재 회차만 놓고 보면 숫자는 분명히 매력적입니다. 감정가 181,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 88,690,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 153,333,333원 대비 57.8%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다도 낮습니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건을 높은 할인율만으로 평가하면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 24세대 소규모 다세대이며 최근 가격 추세도 -0.8%입니다. 즉 권리·가격은 우호적이지만 점유와 환금성을 확인해야 완성되는 물건입니다. 현재 가격의 할인폭은 충분하되, 최종 입찰 판단은 현장 점유와 실제 매도 가능성을 확인한 뒤 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
