117,600,000원
의정부지방법원 2025타경63409. 파주시 야당동 번뛰기길 50의 현황 ‘아델리아 2동’ 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 240,000,000원이고 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 이 물건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 260,000,000원 임차권을 매수인이 실제로 떠안는지입니다.
등기상 임차권자 민소연은 2022.08.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.08., 임차보증금은 260,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.09.12. 설정됐으며, 경매의 말소기준으로 제시된 2025.06.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변경사항이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21. 인수조건변경확약서를 제출해, 민소연 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 민소연 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-71 4층401호 · 경기도 파주시 번뛰기길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬레이트지붕 4층 건내 제4층 제401호 · 사용승인일 2016.11.03. |
| 소유자 | 이순건 · 2022.11.08. 매매 · 거래가액 263,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2025.06.19. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.12. 민소연의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류돼 있습니다. 이후 2025.07.25. 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민소연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.08.30. | 우선변제 有 확정 2022.08.08. · 배당요구 | 실질 0원* 2026.05.21. 확약 |
② 가격 비교 — 44.6%지만 시세 표본은 2022년 1건
확약을 반영하면 현 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 117,600,000원*입니다. 제공된 같은 면적 43.8㎡ 실거래는 2022.11 4층 263,500,000원 1건이며, 최저가 대비 비율은 44.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 43.8㎡ | 4 | 263,500,000원 |
수치만 놓고 보면 실질취득 117,600,000원은 263,500,000원의 44.6% 수준입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 그 거래월이 2022.11이므로, 이를 2026년 현재의 충분한 시세 표본처럼 해석해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 단지 규모도 8세대로 작아 실제 환금성은 낙찰 전 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 민소연 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 144,846,400원입니다. 그러나 2026.05.21. 인수조건변경확약서에 따라 민소연 임차권의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 반영되므로 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 117,600,000원 | 144,846,400원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 94,080,000원 | 168,013,440원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 75,264,000원 | 186,490,752원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬레이트지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 사용승인일은 2016.11.03.입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·제한보호구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 명칭은 없으나 현황은 “아델리아 2동”으로 되어 있습니다. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 환금성. 아델리아2동은 8세대이고 확인되는 실거래 표본은 43.8㎡ 4층의 2022.11 거래 1건입니다. 반복 유찰 이력과 함께 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 룰상 현 회차 미배당액은 144,846,400원이지만, 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 이 차이가 사건의 핵심입니다.
- 추가 점유관계 확인. 확약은 민소연 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유와 별도 임대차 존재 여부는 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 실거래는 2022.11 263,500,000원 1건입니다. 현재 가격 판단을 위해 주변 다세대 거래와 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 240,000,000원에서 117,600,000원까지 내려온 이유가 권리 부담 때문이었는지, 환금성·물건 상태·수요 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.6억”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 감정가 240,000,000원짜리 다세대가 5회 유찰돼 117,600,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기에는 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서 144,846,400원의 미배당 인수위험이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이라 최저가 할인율만 보고 접근할 수 없습니다.
이 사건은 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서 때문에 결론이 달라집니다. 민소연 임차권의 대항력을 포기하고 전액 미변제에도 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*, 현 회차 실질취득은 117,600,000원*으로 봅니다. 다만 시세 근거는 2022.11의 263,500,000원 거래 1건뿐이고 이미 5회 유찰된 8세대 다세대입니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·환금성 검증은 별개의 숙제입니다.
